【獨家文章】破舊立新的新居屋紓解上車困難
【獨家文章】破舊立新的新居屋紓解上車困難

本文作者為嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生


前特首梁振英先生建議在錦上路西鐵站附近、大欖郊野公園邊陲地帶徵用 70 公頃的土地,用以建造 25000 個五百平方呎的「新居屋」單位,供港人認購。他的計劃最破舊立新之處,是所有永久居民身份的港人家庭,毋須入息和資產審查,均合資格。


傳統的公營房屋都設入息和資產審查,以便界定政府擬扶助的目標家庭。然而,這設計無可避免會造成嚴重的行為扭曲。本來可升職或可找到更佳職位的人士,為了要符合資助房屋的申請資格,可能會放棄升遷的機會,結果造成人才浪費。事緣買到居屋便往往等同獲得以百萬元計的厚利,薪金的增幅實在無法比擬。


有人會問:若不設入息和資產審查,豈不是所有人都會申請?如何扶助無自置物業能力的目標家庭?


關鍵在於(1)新居屋擁有人必須住在該單位;(2) 新居屋擁有人不得在香港持有物業;(3) 上列條件列明於地契上,轉賣後新業主仍受條件約束;(4) 該得等單位實而不華,只合「上車」人士基本要求。有經濟能力的人不會買,而經濟能力改善了的人亦會主動換樓改善居住環境。這樣的設計使新居屋變成只用作滿足基本住屋需要,而絕非投資物業。這樣的設計也避免上述傳統居屋所造成的行為扭曲。


然而,筆者認為 500 呎的單位今天已絕非僅能滿足基本住屋需要。事實上今天香港住宅中位數面積僅為 430 呎甚至更小!去年路透社報導了一個原居於面積 80 呎劏房的一個家庭獲派一個 290 呎的中轉房,便自稱「感覺像中了六合彩」。可見今天要為九萬多劏房戶和其他居住條件惡劣人士濟燃眉之急,500 呎的單位並不合適。況且今天有人花近 500 萬元去買 209 呎的 VAU Residence 單位!當然這樣的現實很悲情也並不合理。但按 CY 提出呎價只以建築成本六千元出售,新居屋 500 呎索價僅 300 萬。如此的吸引下,本擬買私樓的客都被吸引過來買新居屋,又怎麽能在最短的時間內幫到最有需要那一羣?


我的建議是按房委會公屋每人不少於 75 平方呎居住面積的標準,假設一家四口,每戶面積起碼要 300 呎。由於是自置的居屋,理應比出租單位優越。按加 30%的標準計,每伙面積應為 390 呎。相比 CY 建議的 500 呎面積確少了一點,但同樣的土地估計可多建兩成數量的單位。如此,更多家庭可在短時間內受惠;長遠而言,住戶經濟條件改善,也就有更大的意欲遷離,到時單位又可惠及有需要的港人家庭。


至於售價方面,筆者主張平均以八倍有經濟活動家庭的年收入定價,有經濟活動家庭一家三口 2020 年月入 32500 元 ;一家四口月入 42000 元;取兩者平均數再乘 12個月,乘八得 3,576,000 元。這已是非常付得起的價錢。政府多收一點,有多一點資源起樓和開發土地,計劃便可長做長有,解決香港住屋問題。


原圖:梁振英社交網站影片截圖


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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評論

  • shuyicai58@outlook.com
    shuyicai58@outlook.com
    3月前
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    浙江黄脸皮暗疮痘痘多卑劣下流坏心眼娼妇王云章搞鬼!
    • +85291****08
      +85291****08
      4月前
      0 回應
      :+1|type_1_2:
      • +85291****08
        +85291****08
        4月前
        0 回應
        :blush:

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