樓按壓力測試已脫節 放寬可為經濟復甦注入強心針
樓按壓力測試已脫節 放寬可為經濟復甦注入強心針

本文作者為八十後工程師徐毅興


新冠肺炎疫情稍緩,本地食肆四人堂食晚市解禁的首個周末,港九多區即時塞車處處,反映經濟活動僅因早前減少外出而暫停,香港人其實仍有充足購買力。行街睇戲食飯屬有限消費,買樓又點睇?近年不少有意置業上車或者換樓人士,即使空有首期、供得起都只能望門興嘆,全因過不了壓力測試一關。然而,在後疫情年代,低息政策勢將持續,壓力測試明顯已經與經濟形勢脫節,政府常說急市民所急,現在正是更新措施助市民買樓的極佳時機,同時亦為經濟復甦注入強心針。


疫情重創環球經濟,本地樓價走勢卻仍然穩陣,反映剛性住屋需求未因經濟環境而減少,坐擁資金等跌市掃貨者大有人在,不過按目前已屬過時且不合理的壓力測試制度,就成為了用家入市的一大阻力。


金管局自2013年初起,要求壓力測試假設利率上升3個百分點;時值美國聯儲局正打算減緩量化寬鬆步伐(tapering),導致美國當時市場利息上升。不過在新冠疫情橫掃全球經濟之下,聯儲局已表明未來頗長一段時間都不會加息,將會維持低息政策,而香港金管局要求的壓力測試,至今仍然沿用封頂利率2.5%再加3厘,即5.5%,實屬偏高水平。


以目前已「買少見少」、樓價500萬元的單位為例,假設按揭9成,供款年期30年,供樓比率50%,年利率2%,買家每月按揭供款為17,465元,買家每月的家庭入息就至少要有34,930元。按今年第二季數據,仍有約四成香港家庭住戶月入35,000元或以上,總數約103萬戶。


不過根據目前的壓力測試,買家的每月按揭供款就會跳升至26,828元,亦即家庭月入必須超過44,713元,能夠買入此500萬元單位的家庭住戶,即時驟減逾27萬戶至76萬戶,即全港約一成家庭用戶因壓力測試而失去買入此類單位的機會。


眾所周知,在香港無法置業上車,就難以受惠於樓市升浪改善生活,變相擴大貧富懸殊的差距,民怨隨之四起。土地供應短期內未能大幅增加,人口膨脹速度未見大幅放緩,住屋問題仍然嚴峻,與其坐等樓價下跌讓更多人「買得起」,倒不如趁市場低息放寬這過時的壓力測試,給有心有力者置業安居,也有利擴大市場以抵禦經濟衝擊。


7年前的經濟環境與今日已大相逕庭,在壓力測試門檻脫節下,夠貼地夠貼市的政府,因時制宜地與金管局商討放寬相關規定,合情合理。有時紓解民困不一定要花大錢,審時度勢更新政策和措施,才是以人為本的施政態度。


原圖:中通社


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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評論

  • 梁特頭號粉絲
    梁特頭號粉絲
    1月前
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    希望香港經濟可以復蘇!

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