息魔殺到 供樓業主如何自保?
息魔殺到 供樓業主如何自保?

息魔來勢洶洶,供樓業主們要提高警惕喇!有謂未雨先綢繆,何況源自美國的息魔已經殺埋身!大家及早適當部署始終可少一分風險,同時卻多了一分保障,相信當前果斷行動仍為時未晚。然而,本港加按息前有何先兆?作為業主又有何妙招應對自保呢?美國爲何必須重手加息,又會有何風險及後果呢?


本港加息先兆已顯現


綜觀當前形勢,美國聯儲局3月啟動的新一輪加息周期只是剛開始,目標要將美國通脹率從5月份8.6%的逾40年峰頂,壓至接近2%的所謂舒適區恐怕還須花上一段時日,意味未來聯儲局加息仍會持續,不達至較相近的目標實難以罷休。因此,作爲本港樓宇按揭掛鈎指標的一個月銀行同業拆息(Hibor)近期已節節攀高,升至1.8%+1.2%的H按鎖息上限只是遲早問題,業主未來承受的供款壓力將會愈來愈大。


根據歷史經驗,本港銀行最優惠利率(P)往往有緩衝的滯後情況,但當港美息差不斷擴大,在聯系匯率制度下,本港最終也須跟隨美息上調,而H按利率也會相應調升,令更廣泛的業主同受影響。可是,銀行加P息的先兆,例如銀行同業拆息抽升、本港資金池大量流失均已出現,而當銀行體系結餘跌破千億元,則是到了銀行加息之時,也就是說千億元資金池是一項重要的衡量指標,依現時趨勢看,恐怕距離這天爲時不遠了,因為資金池從6月中的約3200億元,短短半個月便流走近千億至2333億元,與千億元的臨界點看似是一步之遙。


3大錦囊助紓財務壓力


不過,正在供樓的業主若能適當部署,或可減輕未來加息所帶來的壓力,例如採用定息或定額供款,充分利用鎖息或鎖定供款額,以時間及空間換取紓緩自身未來的財務負擔,例如與銀行協議以固定年期及固定息率的供款,又或採用較低的固定供款額並延長供款年期。此外,業主亦可善用高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link),透過戶口內的存款收取按揭同等的利率,最多可節省一半的供樓利息支出。至於最直接的方法則是利用轉移按揭,賺取銀行爲新客戶提供的可觀現金回贈,雖要支付轉按律師費,但數額不多,除笨有精下變相可抵銷部分增加的利息開支。


其實,聯儲局今年內已經上調3次利率,合共達1.5厘,最新一次6月中更大手加了0.75厘而引起股債匯市場一陣波動。聯儲局接連加息「收水」無疑是為勢所迫,明知玆事體大卻又不得不為之舉。從去年第二季開始,美國通脹便超出聯儲局制定的2%目標範圍,其後更愈升愈有,只是局方為扶持受疫情打擊的經濟而遲遲拒絕出手,每每駝鳥式地以通脹上升僅是短暫現象搪塞。不過時勢不等人,當踏入2022,發燒的通脹便長企7%居高不下,5月更錄得8.6%的逾40年紀錄,聯儲局諸君猛然「息驚」而重手落藥,還放風7月尾議息時很大機會再加0.75厘。看來,聯儲局追落後的心態日益明顯,這反而令人擔心容易出現過猶不及的最終敗局,屆時經濟陷入衰退還將連累全球一起陪輸!


聯儲局加息恐過猶不及


今年內聯儲局尚有4次議息,估計年底時聯邦基金利率將達至3.4厘,意味仍須進一步加息1.75厘,這種既急且猛的加息速度,顯然是為了補鑊,但由此引發的滯脹(即經濟增長停滯而通脹高企),甚至是經濟衰退的風險亦會愈來愈高,也難怪國際貨幣基金組織(IMF)及世銀紛紛拉響警號,大家更須提高警惕,小心應對。


雖然,聯儲局深明過激手段勢會挫傷消費,損害經濟至深,加據衰退風險,無奈在衡量兩害取其輕下必先加息打通脹,但其產生的蝴蝶效應卻會持續衝擊全球。聯儲局再而三地打倒昨天的我,承認過往錯判通脹形勢而提速加息。影響所及,環球資金大舉回流美國,港美息差不斷擴大,停泊在香港的國際資金亦隨大勢逐步撒出,致使港匯下跌並多次觸及弱方兌換底線,金管局爲捍衛聯匯頻密出手承接港元沽盤,看來香港加息已迫在眉睫了。


原圖:新華社


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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