本港樓市每況愈下  檢討「辣招」是其時?
本港樓市每況愈下  檢討「辣招」是其時?

最近兩季,本港樓市開始轉勢,反覆走下坡。據差估署上周公布的官方樓價指數,八月份按月下跌2.26%,連挫3個月共約4.49%,而今年首8月整體住宅樓價累計下滑達6.52%,地產業界對前景頗為悲觀,估計全年跌幅將超過一成,換言之未來3個月仍有最少3.5%的下降空間。或許,目前是適當時機重新檢討推行多年的樓市「辣招」了,本月中公布的《特首施政報告》也予不少人無限憧憬!


客觀地看,利淡本港樓市的內外因素確實不少,未來變數亦多,削弱了買家入市信心。國際上,地緣政治衝突例如俄烏戰爭膠着,打了逾半年仍未有停火跡象;另外美中大國博弈持續,且是全方位碰撞競爭,香港間接也成為磨心;而歐美等部分主要經濟體陷入衰退,重創需求,衝擊本港出口,導致外貿倒退。另方面,本港仍受第五波疫情困擾,雖然防按措施有所放寬,但與內地通關未能復常,本地經濟始終難以重拾活力,而大眾失業或開工不足亦拖後腿,成為樓市的一大隱憂。


另方面,本港上月重啟4年來的首次加息,雖只是「試水溫」的上調0.125厘,對實質供樓並無太大影響,而當前按揭利率也只是大約3厘左右,仍處於低水平。不過,美國至今已加息3厘,通脹卻仍居高不下,估計今輪加息周期起碼須拖至明年底才有機會掉頭,在聯匯制度下意味香港加息軌跡相約,今年內料須追落後,起碼再加息兩次共約半厘或更多。須知樓市對息口頗為敏感,香港逾十年的超低息環境已經逆轉,加息對樓市產生的心理打擊不可小覷。


事實上,當前香港樓市每況愈下,未來若無重大利好消息,似乎並不樂觀。美聯樓價指數已連跌16周共約6.58%,是四年半的低位,而業主減價放盤的比例卻持續增加,美聯樓市信心指數連跌12周,乃是逾3年最弱。市場上,無論是新盤或二手成交均現價量齊跌情況,今年第三季新盤僅銷約3600宗,按季跌5.5%,期內二手成交約8100宗,跌幅達28%。須留意的是,新盤銷售策略似是「求量不求價」,開售價與毗鄰二手樓相約,迫使業主降價求售,在螺旋效應下,樓價恐會進一步下調。


對於部分坊間所謂的樓市崩塌之說,依目前看無疑是誇大其詞,有些杞人憂天,但房地產作為本港經濟最重要支柱之一,其榮衰牽動着整個社會各個層面,適時檢討樓市「辣招」似有必要,例如撤銷雙倍印花稅(DSD),為換樓市民開方便之門,又或下調買家印花稅率(BSD)以及取消額外印花稅(SSD)等。無可否認,樓市健康調整是大多市民所樂見,金管局亦已下調壓力測試門檻至兩厘,以方便買家入市。現時市場上的投機者幾已絕迹,部分為遏抑炒賣的「辣招」可說是名存實亡,形同擺設,早已喪失其原有功能。因此,政府作為預防性的準備措施,若能適時減辣甚至撤辣,將可產生心理影響,提振市場氣氛,令樓市可以緩慢有序地整固軟着陸。


原圖:星島日報


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