林奮強,獨立非弁利公共政策研究組織「香港黃金五十」創辦人,前行政會議成員,近30年金融及管理經驗,於《am730》定期撰寫專欄文章。
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收緊按揭=反置業 無父幹終身無殼
收緊按揭=反置業 無父幹終身無殼

特首林鄭月娥多次強調其房屋政策主軸是「以置業為主導」。相信這絕非一般政客的「好聽賣點」、也不是口甜舌滑的含糊志向(vague aspirations),而是貼地利民、根治長期不良社會經濟結構的開始。本欄將一連3篇探討這方面的政策建議。


幫業主供樓 不如自己置業


普羅大眾天天為衣、食、住、行張羅。長遠的人生規劃除了成家立室外,也要為退休生活準備。而美好明天一定需要儲蓄:年輕時節約及投資滾存的退休金可以「錢生錢」或買年金,應付衣、食、行的開支。但對許多人來說,最困難的是為一生人「住」的開支做足夠準備:若你是個租客,私人租金往往佔收入的三分一,但誰能知道自己命有多長呢?一旦自己遠比原本估計的長壽得多,儲不夠錢交租,那麼晚年惟有愈搬愈細、愈搬愈遠來慳錢,甚至要住劏房或瞓街!


所以最安心實際的退休準備是,與其每月租私樓、徒幫業主供樓自己卻一無所有,不如自己置業,每月供款當儲蓄。25年按揭供滿後,不論樓價升跌,住下去都是免費的,而且愈長命愈抵住!況且,香港的發展前景亮麗,自置居所長遠應能保值,甚或增值。


港僅1/3家庭自置私樓 不公義


首任特首董建華上任時,提出在10年內(2007年前)把整體置業率由近50%提升至70%的宏大目標。相信22年後的今天,沒有港人會不同意這個政策方向。可惜20多年過去,政策思維欠缺持續性和一致性,顯得零散甚至出現「反置業」的政策措施!


截至2018年第三季,本港的自置居所率在票面上雖是49.1%,但其實當中的14.6個百分點是資助房屋(如居屋、夾屋等),自置私樓的家庭只有約三分一。這個數字自1988年起幾乎全沒變動,更在過去10年由38%,輾轉下跌至今天的34.5%!


須知道,只有私樓業主才能透過樓價升值,充分分享經濟增長的成果;而資助房屋業主出售單位時,需按購買時的折扣補足地價,樓價愈高,需繳補價愈高。


明明全港市民都有份為我城建設出力,令本港經濟繁榮、社會穩定,樓價才會上升,為何卻只得三分一的家庭能全面享受好處?這當然是不公義!早前與前國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民碰面,他提及根據計量經濟模型分析,香港經濟表現其實低於潛質,筆者立時明白原因定是低置業率。


當現時「無私樓Vs有私樓」的比例是65:35,而最新《長遠房屋策略》供應目標的公私營房屋比例竟然調得更高,變成70:30,其實是令上述私樓置業率低下的問題長遠更加惡化!


唯一出路,是重推董建華當年的「租者置其屋」計劃,大量私有化公營房屋,才能在短期內顯著提升置業率,真正做到「以置業為主導」!這點將在未來的文章詳述。


置業率 港落後美逾20百分點


若和國際比較,美國是合理的對象,因為聯繫滙率實施近40年,所以現在有物業的65歲以上長者,其實絕大部分的供款也是由美國利率決定,更年輕的業主更加如是。不過,香港家庭的置業率,大部分年齡層都落後美國至少20多個百分點,而且年紀愈大分野愈闊!


愈早上車,當然愈有機會和時間,為退休後的生活儲蓄投資。以25年按揭計,25至44歲的組群供完樓便是50至69歲,開始踏入退休年齡。若到下一個年齡層(45至64歲)才買便已經太遲,因為距離65歲只有20年,除非銀行假設打工仔要工作至75歲,否則便不可能承造正常年期的按揭,已沒有機會上車!


換言之,45至64歲年齡群34.2%的置業率恐怕難有多大改善,隨着樓價持續高企,25至44歲一代的置業機會,相信很可能來自家人資助首期。


近年社會關注「堅尼系數」反映本港收入分布不均,但其實更大的社會問題肯定是由置業引起財富不均!因此,政府實應進行追蹤研究,監察「置業世襲」、「父母有樓孩子才有樓」的問題如何惡化!


高收入惟無首期者 大有人在


更尤甚者,令置業變得愈來愈難、愈來愈世襲的,還有金管局的按揭措施,而首個港人首置上車盤「煥然懿居」的申請情況,正好印證筆者的想法:項目接獲逾1萬宗申請,超額申請逾21倍!市建局行政總監韋志成表示,約一半申請者入息是申請資格的下限(家庭月入5.7萬元);約一半申請者資產值少於64萬元。由此可見,不少申請者鑑於按揭成數限制,即使收入較高,亦未必有足夠儲蓄應付私樓首期。


筆者贊成韋志成的觀察,本港高收入、但沒「父幹」資助首期而尚未圓置業夢者大有人在。2016年,月入高於6萬元(合資格申請首置盤)而正在租樓的家庭近13萬戶;相比下,《長策》10年私樓建屋總目標也是13.5萬伙!以呎價1.5萬元計,一個實用面積500平方呎的私樓單位現值750萬元。月入6萬的家庭,若能借8成按揭(即首期150萬元),以年利率2.25厘、還款期30年計,每月供款2.3萬元,佔收入38%;即使加息3厘也是55%,通過壓力測試!


然而,在現行按揭成數下,750萬元的物業最多只能借貸6成,即首期要求倍增至300萬元!這把置業機會的天秤大幅傾斜向本身擁有資產的家庭、有「父幹」年輕人;所以,迫有意置業者投向發展商提供二按的新樓市場,不是別人,正是金管局!因此,正如財政司司長的網誌指,「按揭比例較緊,導致市民即使有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居」是千真萬確!


相比年輕家庭,中年私樓租戶面對的問題更大!2016年,全港40多萬私樓租戶中,戶主年齡中位數約45歲。可以想像:其高堂已70至75歲,子女則15至20歲。這家人三代同堂,正租住像太古城這類大單位。戶主自己是高收入的專業人士,卻陷入「兩頭唔到岸」的窘境:繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅;而如上所述,就算今天放寬按揭成數,他們也不一定能承造20年以上的按揭,等於向以年齡層計最大群的「中坑」宣告,他們這一輩子也不用指望在香港置業,還要擔心退休後如何支付每月3萬、4萬元的租金!


供養上下兩代 「中坑」難儲首期


「中坑」們上有父母的醫療開支,下有孩子要供書教學,為自己儲首期自然更加困難。這種為上下兩代付出的犧牲精神固然值得尊敬,但其實若政策沒有出錯(如首期只需2成而非4成),根本無必要犧牲中年一代,迫他們退休後只能搬到大灣區居住!


筆者百分之百贊成「房是用來住,不是用來炒」的理念。事實上,印花稅數字顯示,港人首置客已佔市場的9成。為達致這個社會目標,我們應「傾斜用家」,放寬按揭成數,如樓價2,000萬元以下容許承造最高8成按揭,但買家購入單位後必須自住,8年內不能放租或放售。


可惜,現實是金管局過去10年以避免由始至終都沒有出現過的「銀行體系風險」為名,推出八輪收緊按揭措施,實際上卻是「反置業」政策,製造了愈來愈多的高收入「中年中產終身無殼蝸牛」,令他們難逃大屋搬細屋、市區搬郊區、退休後三代同堂、卻居無定所的無止境厄運!


這也加劇「有樓Vs無樓」的貧富對立,不斷為社會製造分化、上車客愈買愈納米等嚴重的深層次矛盾!篇幅所限,下周繼續詳細金管局的政策錯誤,以及解決方案。


本文轉載自《香港經濟日報》2019年1月18日


圖片來源:文匯報

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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