林奮強,獨立非弁利公共政策研究組織「香港黃金五十」創辦人,前行政會議成員,近30年金融及管理經驗,於《am730》定期撰寫專欄文章。
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革新官僚程序 港樓困始可解
革新官僚程序 港樓困始可解

當一個社會政治體制在20年間令愈來愈多人幾乎「瞓街」或住劏房、公屋輪候時間愈來愈長、東西愈來愈貴、醫院愈來愈爆滿、擁有私人物業可分享經濟繁榮的家庭愈來愈少;當我們的同儕生活環境不斷改善,但主領發展的香港官員卻說,未來30年的規劃將不會改善今日的苦況,明天就沒可能會更好!


我們不能再讓為政者繼續「鴕鳥」視而不見,或容許他們小修小補一個已完全失控的機制!


本文集中討論由「麵粉」(土地)變「麵包」(房屋)的過程的問題。特首指其管治理念是「簡政放權」。筆者期望在土地房屋方面,這良好意願能徹底、盡快落實,因為審批土地房屋發展的流程架床疊屋,已嚴重窒礙房屋供應!


土地發展管制主要牽涉3個部門:規劃署、地政總署、屋宇署。其中,業界對地政總署詬病最多。首先,規劃署和屋宇署受相應條例規管,審批發展申請時要在法定時限內答覆;唯獨地政總署在審批地契事宜上沒有法定時限,往往拖延甚久!


地政總署審批慢,其中一個原因是過去20年,地契中加入了愈來愈多和核心地政事宜無關的條款。其他政府部門(如消防、環保、規劃、運輸等)把地契當成「聖誕樹」,不斷將自己政策範疇的事情,「搭單」加入地契內,令近年出現如啟德某些地皮的地契,居然規定了住宅項目平台的設計,連色調、大小等元素,都要政府審批的荒謬情況!


設審批時限 改善建築指引


建議1:幫地契拆「聖誕樹」各項審批設定期限


業界專家指,多了上述不同非地政部門的要求,近年地契內便愈來愈多關乎設計等的主觀美學元素,令以前只得幾頁的地契變成「電話簿」!政府應和業界商討地契監管的核心地政事宜,例如物業用途、高度等,其餘大量繁複細節應當省略;亦沒理由連建築師如何畫則也要干預,畢竟審美標準人人不同,你可能覺得太古城每幢樓宇外觀統一,整齊可人;別人可能喜歡九龍站上蓋每個屋苑設計完全不同、各有特色!


又例如港大的研究指,在發展「綜合發展區」(CDA)前,發展商須先提交「總綱發展藍圖」(MLP),並擬備環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估報告。法例規定,MLP上任何修改必須取得新的規劃許可;而一旦修改較原MLP超出10%,就須重新擬備整套評估報告!團結香港基金的研究發現,全港CDA在1988年時只有10個,到2015年增至137個,4年後的今天仍有127個!有些個案,即使是申請改變外牆顏色或是泳池形狀,都要重做整份MLP及影響評估報告。這些修改往往牽一髮動全身,和政府部門多回周旋,隨時要耽誤2年以上!


政府應為各項土地發展審批設下時限。若果地契審批需要其他部門參與,便應為部門回覆設下「死綫」,過期便假設沒有意見。現時屋宇署就首次呈交圖則法定審批期限為60日。地政問題較為複雜,可考慮設3至4個月為限,但總不能容許無限拖延!


事實上,很多基於良好意願提出的措施,在房屋極端短缺下已不合時宜。例如,於2011年提出《可持續建築設計指引》,為樓宇後移(setback)、間距及綠化上蓋面積等都定下要求。這是政府回應「屏風樓」問題而提出,本來無可厚非。然而,有關要求令私樓開則愈來愈困難,變相減少可建單位數目!


建議2:精簡建築設計指引


審批程序冗長、政府管制愈來愈多,直接令樓宇落成速度減慢。所以若程序不改善,新增大量土地也是徒然!業界專家指這20年間,由投地一刻計到項目落成,所需時間由3年左右增加了起碼2.5至3.5年,今天中、大型項目更需時8年以上毫不出奇!正如特首和土地供應專責小組不斷提醒市民,土地供應沒有「無痛選項」。在如火災般危急的土地房屋荒面前,一切不屬基本要求、錦上添花的理想元素,社會都應毫不猶豫地放棄!這在某個意義上是倒退,但若能夠滿足居住需要,筆者認為是進步,絕對值得!上屆政府提出公營房屋地積比率提升20%,也有人詬病會影響居民生活質素,但卻濟了房屋短缺的燃眉之急;現屆政府甚至「更面對現實」,把提升幅度再加1成至30%!


若這可令房屋供應增加及更加確定,令樓價升幅不再因造地及建築審批延誤長期拋離薪金加幅、家庭較易置業、輪候公屋不再需要5年;在樓宇結構安全、符合防火衞生等要求的前提下,港人是否願意接受住宅建得「屏風」一點,綠樹少了幾棵?若市民連自己居住的環境也維持不了,要租住劏房,談「可持續發展」會否本末倒置?與其要耽誤10多年才能有天堂住,倒不如快快有四平八穩的斗室容身!政府實應以加快加大房屋供應為目標,檢視並修改《可持續建築設計指引》。


精簡諮詢 改成本效益計法


建議3:實證為本 諮詢理應大減


正如筆者上次所述,以後就個別大型土地發展項目的諮詢應可大幅減少。因為小組已諮詢公眾5個月、收集逾100萬條意見,民意授權廣泛,實證如山。若740萬人的諮詢也只用了5個月,就個別區域的發展(如新界北、屯門西),街坊最熟悉自己地方事情,不需要大量的新研究,理論上公眾參與1個月也足夠!


建議4:理財新哲學應用在基建規劃


另一個本屆政府的重要施政理念是「理財新哲學」。可惜,這理念在基建規劃上卻仍未用到。土地供應專責小組報告特別建議「創造容量,基建先行」,正是因為現時運輸部門評核應否建一條新道路/鐵路,是基於新道路的使用者所省下時間價值,而不考慮道路所帶來的「正面界外效應」(positive externality)。以2016年底通車的南港島綫為例,按最初估算新綫造價130億,需由政府負擔100億財務補貼,並以批出鐵路站物業發展權支付。


但新綫開通除了把中區與南區的車程縮短近1小時外;還活化了舊工業區,多了幾間五星酒店、工廈被活化成初創企業孵化器(如Genesis)。事實上,受惠新綫開通的鴨脷洲工業區傍邊臨海地皮,以逾168億元成交成為當時最貴的地王。單單一幅由基建增值的地皮,已一次過將政府的投資完全回本!總之,香港地產從沒大白象!例如高鐵,其上蓋項目達300萬呎。以呎價3萬元計便等於900億元的地價,比其800多億造價還高!


按政府邏輯,要確保新基建使用者所省下的時間值能抵銷建築成本,那麼當年就連「玫瑰園計劃」也不應出現!這些程序和官僚做法不改革,縱使有地能建屋,也不能真正幫到市民!因此,政府實應改變現時不合理的成本效益計算,盡快拍板興建港島南綫的西段,惠及華富、香港仔、數碼港居民,並加設跑馬地站。


明日大嶼發展 有多大造多大


另外,筆者早表明支持「明日大嶼」,甚至認為1,700公頃的規模不足,應該「有幾大造幾大」!在30年短缺達1.4萬公頃土地下,只要工程條件許可,2,700甚至3,700公頃也不是問題,造多了大可當作土地儲備之用!我們土地發展的規劃與執行系統已是千瘡百孔,需要大刀闊斧改革,不能小修小補。此刻小做,便等於大錯。


原文轉載自《香港經濟日報》2019年1月11日

圖片來源:大公報

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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