「逆權侵佔」阻礙土地發展應該廢除
「逆權侵佔」阻礙土地發展應該廢除

本文作者為立法會議員劉國勳


侵佔他人土地最後成為業主,聽來匪夷所思,然而在香港卻受法律保護。不少新界土地或市區物業業權人面對嚴重的「逆權侵佔」問題,鵲巢鳩佔令他們既輸物業又輸官司。在政府大力發展土地、覓地建屋解決本地房屋問題的當下,是時候考慮廢除港英時期留下的過時法例。


逆權侵佔源自《時效條例》中關於「逆權管有」的條文,即某人長期佔有土地或單位,可向法庭「逆權」申請佔有物業成為業主,法律上的追溯期為持續佔用私人土地12年,或佔用政府土地60年。這條法例在港英時期傳入香港,條文以《1939年時效法令》為依據,最早可溯源至十五世紀早期法律對「佔有土地」的釋義。可是古老法例流傳至今,已不適合時代的發展,現時逆權侵佔更變成鼓勵他人霸佔土地的工具或藉口,嚴重損害土地業權人的權益。


古老法例已不合時宜


基本法保護私有財產權,業權人把土地出租、使用或閒置,即使土地未被業權人使用,亦不代表他人可任意取用。市民隨身財物如銀包、首飾被強搶或私吞,警方必定立案追查、訴諸法庭,然而土地作為業權人珍貴的私有財產,被佔用人長期霸佔後再侵吞業權,卻不見有部門出手保障或協助處理。對於逆權管有條文原意,是為鼓勵對土地進行開發和維修,其實不可一概而論。筆者認為,部分年代久遠和不知土地誰屬的情況下逆權侵佔可能適用,但當土地已經有業權人的情況下濫用此例,實屬強行侵吞行為,與基本法原意相悖。


再者,在逆權侵佔個案中,佔用人有可能暗中進行侵佔行為,業權人未必查覺,因此並不知道有人正佔用自己土地。而且在私人土地追溯期為12年的期限內,業權人在不知情下,已被自動開始計算追溯時效,對業權人極為不公。


不公平的例子比比皆是。筆者接觸的個案之一,佔用人在80年代向鄧天后會祖堂子孫租用土地,租約完成後佔用人在90年代初重返該地居住,並在無簽署新租約下佔用近20年,鄧天后會向佔用人收回該地,佔用人申請逆權侵佔並成功獲取法律援助。官司打足8年,法庭判佔用人敗訴,原因是祖堂地持份者因子孫繁衍不斷加入新丁,佔用人未能連續佔用同一個祖堂持份者12年。雖然鄧天后會最終勝訴,但須支付訟費並蒙受8年的租金損失。這些金錢本來用作維持祖堂的宗族運作,請問由誰去埋單?


還有一些個案是新界地主因為同鄉關係,將名下土地平租或者免費給同鄉居住,甚至在他們環境艱難時予以免租耕作,然而其後代在這塊土地長成,竟以逆權侵佔方式將土地據為己有。另有業權人因年事已高無力保衛土地,在逆權侵佔官司期間,因擁有積蓄而無法申請法援;有業權人因嫌逆權侵佔官司花錢、花時間,為免麻煩忍痛以平價將業權賣給佔用人,作為庭外和解條件;更甚者有人以逆權侵佔方式勒索,例如用鐵鏈上鎖空置房屋,並自行申請新電錶。以上種種個案,皆反映業權人在逆權侵佔的惡法下淪為受害者,逆權侵佔間接成為搶奪土地財產的幫兇。


為覓地建屋增添障礙


有一點筆者必須提醒,以逆權侵佔方式成功獲得土地,即使勝訴卻不擁有土地契約,在整合土地作發展期間,此類被逆權侵佔的土地有可能因地契不全,令官司追溯期漫長,延緩發展進程,間接為新界土地推展及市區重建製造障礙。


近年觀塘市中心重建計劃發展區,有位於公眾通道上的小販搭建物不具業權,但市建局在收購時無法以註冊業權物業的途徑作補償,佔用人堅持利用逆權侵佔法例興訟,官司因文件不全耗時多年,演變成曠日持久的法庭消耗戰,令市區重建的推展不斷推遲。整區居民亦必須承受這場拉鋸戰的惡果,嚴重損害公眾利益。


法改會在2014年發表報告,提出完善逆權管有的相關法例,惟當局一直沒有進展。基於現時不少海外司法管轄區已廢除逆權管有的法律條文,政府可參考箇中案例及廢除理據,對本港逆權管有條文作出廢除。筆者日前於立法會向發展局提出口頭質詢,局方以仍處諮詢階段的《土地業權條例》為由未正面回應,這完全無助解決逆權侵佔的爭議。


總括而言,逆權侵佔已經追不上時代發展需要,甚至對本港土地發展帶來嚴重障礙。香港土地資源緊絀,為讓市民告別劏房、籠屋,在政府多管齊下尋求土地供應方案的當下,不如盡早廢除,為土地發展清除障礙,對政府、對市民、對城市發展,都能獲得一個三贏局面。


原文轉載自《大公報》 2021年09月04日


原圖:RTHK


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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