長遠房屋策略之我見
長遠房屋策略之我見

長遠房屋策略督導委員會(長策會)去年發表的文件,建議未來10年建屋目標為47萬個單位,但政府日前公布的新一份長策報告或藍圖,則把十年建屋目標增至48萬個,作為經濟發展委員會委員及前長策會成員,筆者認為「供應」主導(相對於需求主導)是正確的,因此,出售資助房屋的數量增加一萬個,的確回應了市民對細價樓和上車盤的需求。

不過當中亦有令筆者感到震驚的,就是香港的劏房戶數量竟在短短一年間,暴增三成,由6萬7千戶增至8萬6千戶,這實在是社會應該關注的問題,亦令更多人切實明白香港房屋面對的問題,亦即是土地短缺的問題。雖則增加出售資助房屋單位數量,能為細價樓及限呎樓龐大需求帶來一定的紓緩,但筆者從事相關行業數十年,仍希望就報告提出以下幾點意見:

首先,雖然政府最新公布的長策藍圖對提出簡化若干增加土地供應的程序,但著墨不多,但其實這項目極為重要。筆者在長策會討論期間,要求在不影響公屋質素的情況下,簡化、縮短相關之規劃、土地、設計、建設等程序,但卻未能得到相關官員的確實回應。

同樣地,就著私樓發展項目,當向有關官員反影業界投訴政府部門審批程序繁複、冗長、官僚、僵化等,同樣得不到確實的改善,以致建築期漫長、成本日增。筆者認為,雖然政府已就長遠房屋政策制訂藍圖,但更要再就簡化內部程序、審批流程等工作深入審視,並作出最大程度的改善,以加速建屋 、加快房屋供應,以滿足市場需求。

其次,報告亦未著墨於出售遠期居屋樓花的政策上,相信這可能是因為政府對此問題未看得透徹,亦擔心未來經濟及樓市存在變數,恐怕到時樓市回落時會對購買者造成負擔。其實遠期居屋樓花不但可滿足部分準備置業人士的心理需要,亦不會因為市場不穩定,造成市民恐慌性放棄成交。回顧過去,政府都有向市民回購資助房屋的政策,因為資助房屋根本就是要讓市民「輸打贏要」,至少這讓政府做好涉及民生安家的事情,讓市民不用擔心市場的波動,亦是政府一大德政。

第三,居屋計劃於2002年取消前,私人參建居屋及房署建築的居屋並存,此政策可說是好處多籮籮,根據香港大學房地產及建設學講座教授鄒廣榮於2000年發表的報告和分析顯示,當時分析了52個居屋項目,30個為房署的項目,22個為私人參建項目。在審視有關數據及統計後,兩者相比之下,私人參建的項目不但成本較房署的便宜四成、建築時間短兩成、樓宇面積實用率更多達五成,而且兩者質量相約。所以,政府必須考慮能否重啟私人參建居屋計劃,既可善用私人市場力量,又能減輕房署工作壓力,與房署並駕齊車,同步加快居屋的建設及供應。

第四,傳媒最近報導政府可能推行出售「新公屋」的政策,而政府又真的在新一份報告中再提到會研究有關方面的工作,這對政府解決基層房屋問題起了鼓勵和正面的作用。筆者甚為支持,但認為此類「新公屋」銷售對象最好只是綠表人士,因為購買「新公屋」者必須騰出其原有的公屋單位,因此不會造成公屋整體供應量減少,同時又能予未有能力購買居屋的人士有置業的機會。而且政府今次公布的出售「新公屋」政策概念,整棟都為可供出售的新公屋,與以往的「租置屋」不同,新建議不會帶來業權混亂的問題,而售樓收入可舒緩房委會的財政壓力。

最後,筆者建議政府在批地或賣地時,加入條款,要求地產發展商在投得地皮中同時興建私樓及資助之出售公屋,後者建成時將交付政府作出售公屋之用,例如可建五座樓宇的地皮,在樓宇建成後,其中兩座必須給予政府作岀售公屋之用,而且要保證質素合乎規格,從而善用私人市場的開發力。其實過往都有不少公私型合作建成的例子,中環交易廣場便是其中一個成功的實例,這雖是私人發展商興建的項目,但同時樓宇底層又為政府興建的聯交所設施及交通轉匯站等,因此這不是什麼嶄新的意念,亦不是天馬行空的建議,而是切切實實的成功例子。

原圖:ln.edu.hk

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)

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