近日，北京一則房地產新聞震動市場——香港一富商位於北京核心地區的豪宅大降價七折清倉，不少單位減了過百萬元人民幣。
商人把商品減價吐現，正常人會形容為「大出血」、「大賤賣」、「蝕本價」，不過，這盤生意有點不一樣，因為怎減都是賺。
2001年，該發展商僅以7億元人民幣，就拿下北京朝陽區一塊總面積40萬平方米的靚地皮，每平方米樓面價1750元（用港式算法：未計建築成本，一個1000呎單位約值17萬5千元）。
拿下地皮後，發展商卻不急於開發，地皮一攤就是4年，直至2005年中才動工興建第一期，當年開盤，每平方米售價已升至9千元（用港式算法：即一個1000呎單位售價約90萬元）。
之後，再拖了幾年至2011年，才建成第二期項目，開售價已漲至每平方米接近3萬元（港式算法是1000呎單位已售3百萬元）。
拖拖拉拉之下，去年2024年終於再開盤，此時周邊地區的房價每平方米已超過10萬元（港式算法就是1000呎單位約售1千萬元）。
地產商一直在收割土地紅利，今日七折出售吐現，只是賺少了，並沒有蝕本這回事。
這40萬平方米的土地，被發展商以「嘆慢板」方式持續開發了24年，由於這十幾年內地經濟光速發展，屋苑樓面地價上漲超過50倍，估計發展商透過這場24年囤地遊戲，獲利超過600%。
這種「拿便宜地-囤地多年-再高價出售」的模式，據說是這港商在內地房地產的慣常操作，各地方政府由引頸盼望，等至心灰意冷。
其實，根據內地《閒置土地處置辦法》，任何土地被閒置滿兩年，政府可無償收回土地使用權。但此發展商一直聰明地透過「分期開發」、「少量動工」等方式，將土地拆分為多期，逐一慢慢開發，避過被收回風險。
北京朝陽那塊地，24年來因為政府投入基建和人口紅利，使發展商的7億元買地本錢變成450億元豐厚市值。原本政府把地賣給港商，就是希望他們能帶動此處的經濟發展，結果，卻變成「他等你發展，然後帶挈他發達」。
類似手法，不只在天子腳下的北京發生，今日許多中國城市內的發展項目，都踩過這樣的雷。
日前跟一位來自成都的朋友聊天，她就道出成都的中招經歷：此港商於2004年以21億元購入土地，一囤就是16年，2020年未完成開發，就以78億港元轉售。發展商未起好樓就可以賺大錢，可憐接貨那個不只單位賣不出去，還深陷28億元稅務債務與股權糾紛的泥潭中。
另外，重慶有塊地皮，此港商2007年以24.5億元購入，囤地十多年後，地價已飆升至200億元。
還有上海、東莞、大連、廣州……等多個樓盤，手法一樣，都是以低價囤地，等周邊地鐵商場建好再高價拋售，如此操作，在商言商，是非常高明的商業行為，但在國家發展的道路上，卻是收割城市基建紅利的掠奪者。
香港流行一種電騙模式叫「猜猜我是誰？」，今天，大家不妨一起猜猜這個利字當頭的港商又是誰？猜中沒獎，只得慘痛的歷史教訓。
圖片來源：AI生成圖片
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