本港經濟動力今天大不如前，是特區政府必須面對的事實。自2009至2022，新加坡連續14年經濟增長超過香港。一般而言，成熟發達的經濟體的經濟增長率相比較發展程度較遜的慢。但新加坡的人均GDP早已超越香港，而香港還有背靠中國大陸的優勢，又有聯繫匯率的制度優勢，雖然我們的人口老化遠比新加坡嚴重，仍理應有更佳的經濟表現。
目前特區政府的財政狀況亦存在極大的隱憂。由於經濟長期低迷，樓市下滑，加上抗疫耗用了大量財政儲備，特區政府的財政儲備在上三個財政年度共減少了2685億港元(不計賣債券收入) 。財政司司長陳茂波亦早已預告本財政年度的赤字會逾千億港元。
本港經濟動力今天大不如前不能全歸咎外圍因素。原因是外圍因素同樣會打擊新加坡。本港經濟動力今天大不如前，其實有幾個內部的因素，當中尤以房屋政策的失敗為主。
1997年回歸後，特區政府於同年12月公布租者置其屋計劃。計劃讓公屋住戶以極低價格購入原來租用的單位。若在一年內認購，可獲折上折的優惠，售價可低至估計市值的12%。計劃成效立竿見影，使原來十分吸引，需非常好運氣才抽得購入權的居屋變得毫無吸引力，不單出現了史無前例的撻訂潮，更使二手居屋售價大瀉。居屋業主無法換樓，打擊了上一級的樓價；上一級單位的業主因此亦無法換樓，再打擊再上一級單位的售價。筆者在1998年3月24日在南華早報警告樓價大瀉財赤出現經濟受挫。結果，1998年出現了香港有紀錄以來最嚴重的衰退(-5.9%)。
租者置其屋計劃大大增加了申請公屋的吸引力，開啟了公屋致富的大門，卻給不少勤勤懇懇工作的中產極大的打擊。很多人生意失敗；很多人失業；很多業主因斷供被銀主收樓。租者置其屋計劃給香港經濟動力最巨大的第一擊。
2002年11月孫明揚宣布第六期租置計劃將是最後一期。樓市於翌年夏沙士疫情告終後才復甦，經濟增長急速反彈，政府財政盈餘開始出現並破了紀錄。2008-2009年全球金融海嘯下，這兩年的增長率分別為2.1%和-2.5%。全球金融海嘯號稱百年一遇，負增長何以大大低於1998年的負5.9%？為何1998年身處亞洲金融風暴風眼附近的新加坡，負增長只是-2.2%並遠低於香港的-5.9%？1998年香港的大衰退是政策釀成而非亞洲金融風暴的結果。
2010年十一月香港開始推行額外印花稅並於2012年十月加辣。這是房策對本港經濟第二次重擊。額外印花稅下，為了避免物業被鎖三年，既然換樓只是為了改善居住環境，並非必要，業主換樓意欲大減。於是樓市交投大跌，影響了一系列的經濟活動和收益，如地產代理、律師行會計行的生意、乃至裝修、傢俬、零售、運輸。此外，本來供首次置業首選的二手細單位供應大減；本來十分倚賴換樓客的大單位的需求也大減。細單位價格急升，升幅急遽，很快呎價倒過來高於大單位的呎價。住戶向上流動的動力大減；納米樓供應大增。中產人士置業須花巨款，居住面積竟不如公屋住戶。做中產反而吃大虧，又要交稅又要付高昂租金或樓價。倒不如躺平，申請公屋更佳！何況公屋客可以綠表身份買二手免補價居屋。
近年公屋租金愈來愈偏離市場租金，加上政府很多扶貧措施以公屋居民身份界定資格，吸引力愈大，被吸引的人愈多，輪候時間愈長，可以理解。
筆者建議新建居屋不再設資產和住戶收入資格，並容許所有享有永久居民權的家庭購入，並規定業主只能自住也必須自住兼不能擁有任何香港物業。單位只達到起碼的人均空間。地點以地價不逾規定為限。有經濟能力的家庭自然不會購入；若購入後經濟能力大大改善亦自然會搬出。單位可隨時轉售，毋須補地價。如此，經濟向上動力便可保。新加坡的組屋當然使人欣羨，但我們沒有條件建如此偌大的組屋給全民。但新加坡的組屋的購買和轉售機制我們可以學；組屋業主不能擁有新加坡物業我們也可以學。
原圖：星島日報
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