近日，特首落區收集民意、體察民情，以精準為十月施政報告規劃和充實內涵。當然，親歷其境、親身體會是最直接有效了解民間的輿情。不過，大眾閒時聚腳點如茶樓酒家，耳聞他們之間的談論對話及關注點，也是一條不錯的民意渠道，筆者周日與友人午茶時也深深體會到其對樓市的擔憂。

面對諸多利淡  友人買樓猶豫

友人夫婦年過半百，膝下廿多歲獨子畢業出社會做事數年，到了談婚論娶的階段，友人正準備為未來兒媳添置新居，雖看過不少二手樓，亦對新界正在開售的新盤心動，可是至今仍十五十六，拿不定主意，皆因有住屋置業需要但又對未來樓市有些擔心，究竟未來港樓會怎走？現時是入市機會嗎？有什麼需要留意的？

事實上，友人置業憂慮，正正是當前大部份準買家所關注的。在第五波疫情及美國加息夾擊下，本港樓市較為反覆。官方最近公布的6月私宅售價指數按月回落1.14%，不但連跌兩個月，更創年半新低，上半年累積跌幅達3.4%，再次削弱了友人對入市的信心，加上年齡漸大，恐怕提早被「退休」，令供樓失去預算，因而舉棋不定。

筆者對友人分析說，綜觀當前香港現實情況，整體樓市轉勢回軟似乎可以確認，但若如坊間個別名嘴指港樓將爆大鑊，並類比97亞洲金融風暴及沙士期間的慘淡，這種為吸睛而危言聳聽的「瘋話」大家姑且聽之，可以不必認真對待。縱使未來港樓持續下跌，相信仍會是慢步有序回落，不會重演當年戲劇性的樓災，當前港樓並沒有崩盤跡象。

從社會及市場基本面看，在政府早年去樓泡的「辣招」遏抑下，短期炒賣沒有利潤空間，投機者幾乎絕跡，難以興風作浪。而政府嚴限樓宇按揭成數，發展商亦自覺降低二按貸款的杆槓比例，另方面金管局嚴格的銀行供貸比率及實施高於買家供款能力3厘的壓力測試，現時買家持貨實力已非當年可比，加上香港住宅物業近7成已供滿樓，若因為加息或信心危機而引發樓災的機會確實不大，X勸友人毋須杞人憂天。

風險變數不少  置業首要量力

無可否認，本港樓市存在着不少利淡因素和挑戰。首先是環球進入加息周期，估計香港9月將須上調P息，年內或加0.5厘，雖然初期不會對整體樓市產生實質大影響，往後供樓利率風險卻不可輕視。其次，疫情雖基本受控，但反覆變數不少，直接關係經濟各個層面，本港次季度GDP再跌1.4%，政府稍後亦將下調全年增長預測，而失業率雖有改善卻仍難言理想，這將打擊入買家市信心。第三，近期發展商推盤積極，訂價相對克制，甚至較同區低一成以上，影響所及，二手市場受壓，浮現個別劈價成交，若持續惡化，或形成跌價循環。

當然，誠如「房子是用來住不是用來炒的」，對於有實質住屋需要而財力又許可下，傳統智慧也證明磚頭是保值抗通脹的理想工具，過去本港5次加息周期，其中3次仍錄得樓價升幅，除了息口因素亦牽涉到政府政策的影響。入市時機除了考慮宏觀因素，更多的可能是刻下個人買樓的迫切性，相對之下短期格價輕微升跌也就不足為慮。不過，因為現已步入加息周期，若是購買較長期的樓花，就必須顧及一兩年後收樓上會時，可能因利率升幅不少而令自已過不了供款壓測。

或許，「讀萬卷書不如行萬里路」，同樣道理，親身接觸、耳聞目睹才是真實了解民間所憂所惑，也是為政者所應為的。

原圖：星島日報

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