【獨家文章】房屋政策何去何從九問
【獨家文章】房屋政策何去何從九問

1問:房屋政策最逼切的是什麼問題? 


答:香港仍有很多人住在不宜居的居所,或露宿街頭橋底居無定所。住不宜之居所或居無定所使人欠缺安全感甚至面對失去健康或生命的風險。因此政府應優先處理這問題。 


2問:不宜居的居所是否就需要「告別劏房」? 


答:不宜居的居所不一定都是劏房;劏房也並非都不宜居。宜居的居所要有安全的結構、衛生的環境,居住狀況也不能太擠逼。 


3問:「劏房」應否全都取締? 


答:「劏房」只要符合安全和衛生的要求,可容許存在;政府宜予以監管,確保有需要的人士可選擇住入宜居的、租金合理的「劏房」。政府應評估市場對正當劏房的需求,制定政策滿足市場的需求。 


4問:政府應否鼓勵自置居所? 


答:先哲孟子早於2300多年前已提出「有恆產者有恆心」。市民有自置居所,對其所居的城市和社區自然會更有歸屬感,對建設社區更積極。但政府雖然應協助市民安居,在政策上力求樓市供應 充足,為有經濟能力的人提供售價合理的基本自住房,為經濟能力較遜的人提供廉租公屋,卻不應仿傚新加坡也為高入息人士提供高級甚至行政級組屋。 


5問:新加坡組屋可有值得參考之處? 


答:新加坡組屋沒有入息和資產審查,而且所有新加坡公民或永久居民都可以向Housing & Development Board 申請買入。這是值得借鏡的。相反,在本港除了本來已住在公共房屋的人士外,其他買家要買居屋都要滿足資產和入息上限的要求。這就造成嚴重的行為扭曲效果。由於居屋大幅低於市價,而買入居屋可以致富,為了滿足申請條件,有人會寧願不升職或不轉更高薪的職位。這顯然會降低經濟效率。 


6問: 仿傚新加坡組屋不設經濟能力審查,會不會無法應付龐大需求? 


答:今天居屋需求龐大,一個要因是買居屋可以發達。今天賣給綠表客不用補地價也可獲巨利;若補了地價更可在公開市場賣得更高價。這個誘因乃基於三大因素。一是市場存在大批有能力出高價但不符合申請公屋居屋的人士,或估計自己沒運氣抽得到買居屋機會的人士。二是居屋取價低很有吸引力。三是買了居屋,仍可投資買入其他物業作投資用。四是政府建造的居屋數量小,而且從來沒有作出增加供應滿足需求的承擔。 


7問:香港組屋構思有什麼特點?如何推行? 


答:建議的香港組屋有六大特點。一是設計是作為基本上車用,可以安居,但不算愜意。二是售價平均為住戶年入息的十倍,不算特別吸引。三是主攻小家庭,兩夫婦共小孩兩名住不超過400平方呎的面積。四是買家必須自住,且在未賣出前不能在港擁有其他物業。五是有誠意申請購買的買家先落訂金作實,政府保証五年內提供滿足若干雙方同意的條件的單位。六是買入後隨時可以轉售,不用補地價。但屋契地契條件不變。新買家仍須自住。有了如上特點,需求勢將有限。政府按落訂戶數建樓,樓市可測性大增。 


8問:香港組屋會不會衝擊私樓市場? 


答:香港組屋不會衝擊私樓市場。組屋自始至終是本著「用來住不用來炒」的原則設計和落實。由於政府承諾戶戶有份,且平均價跟住戶入息中位數掛鉤,樓價不會太低卻難以「炒起」。由於政府只提供基本盤,市民對住屋有要求,就要買私樓。私樓市場仍有相當發展空間。 


9問:香港組屋會不會對香港造成財政壓力? 


答:不會。香港組屋不是賤賣。雖然轉售不用補地價,但政府的地價收入仍可觀。香港組屋的設計善用人性心理,鼓勵有經濟能力的人士自動搬出,驣出單位循環再用。政府須加建的單位不會太多,確保可持續性。 


原圖:星島日報


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