有評論指「要懂算錢賺錢花錢才算好財爺」，本人則認為這只是企業CFO式的基本要求，身為掌管庫房大掌櫃，財爺須要善用政策槓桿，領引整體財經發展方向，配合政府施政；而最重要的還是敢於突破傳統的框架規條，清除羈絆障礙，全面掌控大局。

土地房屋是香港最珍貴的資源，也是跨階層的大議題，既涉及生活需要，也包含投資甚至投機性質，更與外圍經濟和海外投資者的動向息息相關，令致處理房屋政策的難度高、風險更高。

特首梁振英就任前已一再強調房屋政策是特區政府「重中之重」的優先處理事項，而新政府亦於短短八個月內多次出手，從提高印花稅，到取消私地制度，一招扣一招，逐步重奪對房地產市場的主導權。

樓價遠超市民負擔

必須指出，2009 年金融海嘯過後，香港樓價節節上升，先是豪宅屢創天價，然後是大型屋苑接力；到過去幾個月，連本來屬於上車盤的新界西北屋苑、舊區單幢樓、二手居屋，甚至連店舖車位，也都成為「新寵」，無論是住宅和非住宅物業，樓價全面攀升，不但打破1997 年的紀錄，升勢更是愈來愈急，遠遠超出市民負擔能力，遠離經濟基本因素，令民生經濟受到衝擊。

最近有酒店房間拆售，雖然政府一再「出口術」唱淡，但三百多個單位兩日內售罄，買家除資深投資者外，還有月入萬多元的打工仔，昔日雷曼迷債事件的影子已逐漸浮現，政府有必要採取更嚴厲的遏抑措施。

美國顧問機構Demorgraphia 今年1 月發表的《全球住房負擔》報告，比較全球337 個大城市的樓價與家庭收入中位數，本港樓價負擔達到家庭年收入的13.5 倍，按年再升7%，亦即中等入息家庭不吃不喝都要十三年半才買到一層樓，冠絕全球。

值得注意的是，作為施政主軸的《施政報告》和財政預算案完全「冇料到」，都只談增加土地供應，至於遏抑炒風、整頓樓市的辣招，則以行政措施的形式推出。就在今次預算案公布前後的一個多星期內，當局便相繼推出「新雙辣招」和決定取消勾地表制度。

主次易位，故布疑陣，一方面，可以分散注意，在大家「沒為意」的時候突襲式提出，提高市場震撼力，亦讓發展商和炒家難作防備拆解；其次，可讓有關措施，避免在立法會遭到捆綁式阻撓，得以即時落實。同時，不定期、無預警地推出辣招，既可增加辣招的靈活性，亦加大市場的心理預期。

鋪排有如溫水煮蛙

機關算盡的還在於辣招的循序演進，去年10 月推出的SSD 和BSD，將境外買家、炒家與短期投資者逐出樓市。今次再調高非首套房和非住宅物業的印花稅，明顯是再進一步，希望以增加交易成本，壓縮中長線投資者的活動空間，再利用金管局收緊借貸要求，以便把絕大部分的單位供應，用以滿足首次置業或換樓市民的自住需要，以及具實力投資者的投資需要，讓樓市回復正軌。

房地產市場涉及龐大的利益關係，改變規管制度，必然引發市場反彈，而溫水煮蛙式的鋪排，則可減免反對聲音，亦能逐點積聚支持民意。因此，當局取消已運作十年的勾地表制度，一下子從地產商手中奪回對樓宇供應的主導權，也能得到一致的「支持」。

然而，遏抑需求無法治本，持續出招更會效益遞減，而監管愈多，退場鋪難。政府今天的措舉，說穿了，只不過是以拖待軟陸，借拖奪主導權；不過，這個如意算盤變數甚多，而且非常被動，日後如何處理辣招的退場安排？如何處理與本港和海外地產商的合作關係？如何重新吸引海外投資者進入本港樓市？都是政府在奪回樓市主導權後，需要認真審視的新挑戰，也是維護香港樓市長遠穩定的基礎。

原文轉載自《信報》2013年3月16日