81年於香港出生,現職北區區議會區議員,中文大學社會學文學碩士。2003年僅22歲參選區議會選舉。2007以4159票成為全新界最高票當選的議員。2011年競逐連任,以4791票打破香港回歸後區議會最高得票的紀錄,成功連任。
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以「政府主導 市場運作」模式 為鄉村發展拓出路
以「政府主導 市場運作」模式 為鄉村發展拓出路

新界北部大量土地未來可成為本港主要的土地供應來源,亦具有建設大灣區新核心的潛力,而現時新界多數土地仍為農地、鄉村用地等,因此如何加快步伐釋放新界土地潛力,是政府需要積極行動的方向。在有關新界土地現狀的各類問題中,社會上不時有針對「丁屋政策」的批評聲音,認為新界原居民擁有「丁權」是一種「特權」,批評少數人霸佔了大面積土地;亦質疑丁權源源不絕,卻興建超低密度的丁屋,是並未有效運用土地。


不過,丁屋問題有其歷史原因,一些媒體和組織動輒提出「取消丁屋政策」等口號式建議,事實上只是在刻意製造矛盾,轉移焦點,並無任何建設性的意義。筆者認為,要有效疏導相關問題,應尋求能達至共贏的方式,具體可參考其他地區的經驗,以「政府主導、市場運作」為模式,引入市場力量改造鄉村地區,更高效地利用土地。


丁屋政策有歷史原因


丁屋政策1972 年推出至今已近50 年,即使社會上存在爭議,但亦應承認其既有的歷史原因。今年1 月,高等法院上訴庭已就丁權司法覆核案,裁定政府及鄉議局勝訴,確認丁權是屬於《基本法》第40 條保障的「新界原居民的合法傳統權益」,通過申請免費建屋牌照、換地或私人協約批地這3 種方式興建丁屋,都是合憲。因此,與其不斷陷入口水戰,執意製造矛盾,不如為了推動解決問題而創造良好的氣氛和環境,在充分尊重產權的前提下,為香港的鄉村發展以至房屋問題覓得出路。在這方面,其實內地在「舊改」即「城市更新」工作上的經驗,是有一些值得香港參考的地方。


參考內地城市「舊改」經驗


隨着內地城市發展逐漸成熟,深圳、廣州這類一線城市,亦面臨新發展土地不足的問題,但如今內地大城市已由擴張性規劃,逐步轉向二次開發存量土地,通過展開「舊改」等「城市更新」工作,改造城中村等老舊區域。2000 年代初開啟舊改至今,深圳、廣州等大灣區城市都已積累了較豐富的經驗。


《大灣區城市更新白皮書(2020)》指出,截至2020 年12 月,廣州當年的公開招標改造項目已經突破58 個,改造面積超過4600 公頃。據統計,廣州過去10 多年間完成的獵德村、琶洲村、林和村等多個「整村改造」項目,均已實現村民原址回遷。


其中, 2007 年啟動改造的獵德村,是廣州第一條「整村改造」的城中村,以「政府主導,市場參與」為模式,由當地政府給予政策支持,並負責統籌和協調,又引入房地產開發商參與改造,當中亦有香港房地產公司加入。全村被分為3 部分,西部地塊轉化為國有土地,於2007 年9 月按商業用地進行市場化拍賣,所得拍賣款用於支付舊村改造所需費用;東部地塊保留為集體土地,作為安置用途;南部地塊同樣是集體土地,用來興建酒店等集體物業。獵德村於2007 年10 月開始拆遷,按「拆一補一」原則補償;整個改造工程歷時3 年,涉及3000 多戶村民,村民於2010年回遷。獵德村村址面積共31萬平方米,當中改造總用地面積為13.1 萬平方米,地積比率約為5.2 倍,總建築面積68.6 萬平方米。曾經,村內遍佈着樓間距過小的「握手樓」,而改造後變為37 棟高層住宅和寫字樓;而通過讓村民集中居住,獵德村還節約了16 萬平方米的土地;同時綠地率亦由不足5% 提高至30% 。


此外,廣州於2009 年啟動的琶洲村整村改造項目,則是全國首個由「開發商主導」的大規模城中村改造項目,亦已於2014 年完成回遷,變身為現代化的中央商務區。改造後,村住宅物業租金上漲約10 倍,並打造了商業金融與辦公物業。


在深圳,位於「落馬洲河套區」對岸的福田區一帶,亦已有多條村落變身為現代化社區。當中,在號稱深圳城中村改造「第一爆」的「漁農村」舊改項目中,當地政府在拆遷談判、規劃編制、審查等環節都發揮主導作用,改造用地規劃4.66 公頃,這項目亦成為深圳通過「政府主導、市場運作、村民合作」模式進行改造的首個例子。


值得注意的是,內地在推動舊改的實際操作過程中,亦注重保護業權人的合法權益。有關拆遷安置內容和補償方案,必須待受影響的村民表決後,才可推進至下一步程序;深圳亦已在全國率先開展城市更新立法,從今年3 月起,施行《深圳經濟特區城市更新條例》,規定以「市場化模式」推進城市更新,業權人可自主選擇「產權置換」、「貨幣補償」或者兩者結合的搬遷補償方式,充分尊重業權人的自主意願。


引入私人市場力量改造鄉村


反思香港鄉村地區的狀况,現時丁屋只能興建3 層、每層面積不多於700 呎、樓高不超過8.23 米。但在本港土地供應如此緊張的情况之下,這一限制並非高效利用土地的合理做法,窒礙了新界鄉村土地發展潛力,使其得不到釋放。


未來,香港可參考內地舊改經驗,設立類似「更新辦事處」或新界版「市建局」的專責部門,在確保尊重私人產權的前提下,統籌新界鄉村改造事宜。通過借鑑內地「漁農村」等舊改項目「政府主導,市場運作」的模式,引入私人市場力量,於新界鄉村用地選取合適位置,整村改造,同時對周邊道路基建配套亦作出合理規劃。具體而言,可將地積比大幅提高,允許興建更具規模的多層「丁廈」,將鄉村改造為以較高密度發展的新式社區,以此更加充分利用丁地的發展潛力;安置補償方式則可選擇補償金或安置房;同時,可檢討有關鄉村「祖堂地」的政策,降低出售門檻,令佔地不少的新界祖堂地及鄰近土地,亦能配合鄉村改造的整體規劃,有更高效的發展。


總之,「住屋難」的確是香港需解決的重要根源問題,不過應要理性思考未來的對策,而不是人為製造和激化矛盾。政府應在保障產權受到尊重的前提下,充分考慮各持份者的意見,同時積極拓展思維,參考其他地方的經驗,善用商界等各方力量。如此,香港的鄉村發展以至房屋問題,才能覓得讓各方共贏的出路。


原文轉載自《明報》 2021年6月3日


原圖:政府網頁


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