何海明,原名何永謙,現任市區重建局非執行董事,擁有加州(伯克來)大學城市規劃碩士學位。一九七八至二零零三年間,曾出任香港政府多個高級職位,包括房屋署助理署長、首席助理民政事務司、衛生及福利局副局長和康樂及文化事務署副署長等。
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新一代置業夢強房屋階梯助上車
新一代置業夢強房屋階梯助上車

1971年,麥理浩出任港督,據聞他曾向當時的港府官員查詢,甚麼事令港人最不開心。港官齊聲回答:房屋問題。

1972年,他宣布10年建屋計劃,為180萬港人提供公屋。當年居屋計劃並未開展,故只有公屋建屋目標。誰料,44年後的今天,港人覺得政府的首要工作,仍然是要解決房屋問題。

置業需求大檢討資助房比重

不過,現今社會及經濟狀況不同,家庭收入上升了,年輕一代置業意慾強。所以,新建屋目標一定要探討出售資助房屋的比重。在剛公布的長遠房屋策略(長策)中,政府提出未來10年的建屋目標為48萬個單位,公/私營比例為6比4。公/居屋建屋目標則為20萬及8萬個單位。換言之,公屋佔整體建屋目標超過40%,居屋則不到17%。

為加強置業階梯的完整性,長策還提出考慮增加提供資助出售房屋的不同形式。在剛發表的施政報告中,特首在這方面提出了幾項重要補充:

供求嚴重失衡房策須新思維

⑴政府打算選擇合適的在建公屋單位,以「先導計劃」形式,賣給「綠表」持有人,即現時公屋住戶及在公屋輪候冊上符合「上樓」資格的申請人。

⑵指示運房局與房協及市建局商討,考慮將市建局興建的單位轉作資助房屋出售。

新措施不但有助滿足中低收入家庭的置業需求,還向房屋政策注入新思維,有助優化出售資助房屋政策。

過去數年,由於供求嚴重失衡,房屋市場起了巨變。籠統來說,以前市區物業市場布局比較清晰,高收入人士住豪宅區,中等收入人士聚居私人屋苑,普羅市民住市區單幢式大廈。幸運兒住公屋、居屋。

不過,現時市區樓價起了翻天覆地的變化,在傳統的普通區域內,經高水平裝修後,新建成的單幢式大廈,也以豪宅價錢出售。最近,為了適應市場的新形勢,新發展項目皆以提供一房一廳或單室公寓房(studio)為主,卻以豪宅呎價出售,500平方呎實用面積可賣超過1,000萬元。

回應不同階層擴資助房空間

以前,新市鎮樓價比市區便宜,亦為普通收入家庭提供置業機會。現在,在交通較方便的新市鎮,如沙田,普通住宅呎價亦超過萬元。在現時市道下,連中上收入家庭都慨歎置業艱難。要回應中下、中及中上家庭的置業需要,政府便應開闊資助出售房屋的市場空間。

最近出售的居屋價錢在200萬至300萬元之間,收入剛剛超過公屋輪候冊入息上限的家庭,即月入2萬至3萬元之間的家庭,若果他們用30%的收入作為房屋開支,每月可負擔的房屋開支約6,000至9,000元,實在沒有能力償還每月的按揭貸款。不過,若「先導計劃」下的單位用成本價出售,售價可維持在100餘萬元水平,則符合他們的購買力。

2013年香港家庭收入中位數為22,400元,據傳統智慧,個人或家庭收入的統計數字通常低估了實際收入的20至30%。換言之,香港現在不少家庭的收入是在2萬、3萬元上下。若「先導計劃」的售價以收回成本為主,他們得益最大。否則,他們惟有想盡辦法在輪候公屋時令家庭收入符合公屋入息上限,然後入住公屋。

至於市建局興建的單位,由於原本打算在私人市場出售,設計及裝修水平較高,政府可以參考以前「夾心居屋」的概念,考慮用較接近市價水平出售給較高收入家庭。若此,「先導計劃」、居屋和市建局的夾心居屋便成為資助出售房屋的3層階梯。

藉置業階梯最終成私樓業主

長遠來說,政府不應用出售資助房屋來代替私人樓宇。反之,希望有能力的家庭,通過置業階梯最終成為私樓業主。所以,政府應該想辦法鼓勵資助出售房屋的流轉。當年,筆者在房屋署工作時,協助引入二手居屋市場概念,只是鼓勵措施的第一章。還望後人改善相關措施。

最近一期居屋發售,綠表申請人不多。其實,自從引入和諧式可租可賣公/居屋設計後,出租公屋和居屋的質素距離模糊化了。不利鼓勵居住在新型公屋的家庭,在經濟狀況改善後購買居屋。房委會宜盡早想辦法引入新房屋設計,化解此政策矛盾點。

增加出售資助單位在長遠房屋策略公營房屋供應量的比例,其實對房委會的財政亦有裨益。出租公屋的租金收入從來不足夠支付公屋的管理、維修開支,所以,公屋經常帳戶長期虧損,從來不存在公屋住客支付建築成本的任何部分。若用建築成本將公屋單位出售,房委會不但收回成本,以後也毋須每月補貼單位的管理及維修開支。

近日,曾有消息傳出,房委會財政狀況緊張。由2014/15至2018/19年期間,房委會的建屋支出達1,000億元,財政盈餘將由2014年4月時的700億元,下降至2018/19年約236億元。屆時,可能需要政府注資才可持續各項公屋、居屋建設。後來,房委會雖曾修訂上述數字,不過,熟悉房委會的人仍然擔心房委會的長遠財政狀況。

增出售單位改善房委會財政

數十年來,公營房屋能大規模發展,其中一項要素,是房委會能做到財政自足。不論經濟好壞,房委會的建屋計劃從未停頓,亦從來不需要政府注資。

房委會的主要收入來源有二:居屋的售樓收入及商場的租金收入。但自領匯上市後,後者大幅下降。在現時建築成本高漲的情況下,單靠出售居屋來支撑整個公屋/居屋計劃的開支,有實際困難。增加出售單位的比例,有助改善房委會的財政狀況。

故此,若成功落實施政報告提出的房屋措施,可收一舉數得之效。

原文轉載自《香港經濟日報》2015年1月28日

原圖:hcs.edu.hk

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)

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