何海明,原名何永謙,現任市區重建局非執行董事,擁有加州(伯克來)大學城市規劃碩士學位。一九七八至二零零三年間,曾出任香港政府多個高級職位,包括房屋署助理署長、首席助理民政事務司、衛生及福利局副局長和康樂及文化事務署副署長等。
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公屋轉租為賣 市民政府皆獲利
公屋轉租為賣 市民政府皆獲利

最近,有報章報道,因建屋成本上漲,公屋每單位的建築成本超過100萬元,房屋委員會可能面對財政赤字,需要政府注資,若此,則會增加政府的經常開支。

筆者年輕時曾兩次在房委會工作,一次在1980年代,第二次在1990年代,兩次都在上司帶領下,參加不少政策制定工作。這個消息實在令人感覺意外。

公屋高度津貼 補助沒完沒了

香港雖然是一個低稅率的地方,但是過去數十年,房委會一直都為約一半的市民提供居所,而最成功的地方是,房委會雖然肩負重任,但是,在過去20、30年來從不需要政府注資或撥款。反為累積了可觀的盈餘,支付公屋、居屋的建屋計劃,以及公屋的維修保養。

從房屋政策角度出發,一向都有兩個相關,而非常重要的政策問題,纏繞着政策制定者:首先,公營部門應當承擔多大的政策責任,為市民提供居所,第二,公營部門興建居所,應該以出租公屋為主,或是多建居屋或其他類似出售單位?

第一個問題的答案非常明顯,香港雖然是一個自由經濟體系,應盡可能由市場解決市民的住屋需要。不過,香港素來地少人多,寸金尺土,中、低收入家庭和人士,負擔能力有限,沒有政府資助,不論是租是買,都購買不到社會覺得可以接受的居住環境。

第二個問題的答案稍為複雜,因為有人覺得,政府雖然有責任協助低收入家庭解決住屋需要,但卻沒有責任協助人成為業主。特別是有能力購買居屋的家庭,已經擁有一定的經濟能力,可以解決自己的住屋需要。

不過,這想法過於片面,未能顧及房屋政策多方面的考慮。

首先,公屋是高度資助的公共資產,房委會每月所收租金連維修、管理費用都不足以支付,更遑論收回土地、及建屋成本。公屋居民享受巨額津貼。香港是一個低稅率的社會,高度津貼的公屋單位應該分配給社會上最有需要的人。

第二,對擁有一定購買力的人,房委會應該鼓勵和協助他們自置居所。後者包括住在出租公屋內,但收入改善而擁有一定購買力的家庭,及住在私人樓宇內,想改善居住環境,但負擔不起購買私人樓宇者。

在一般情況下,協助市民置業,是一個市民、社會、政府三贏的方案:置業安居當然是大部分市民的心願;社會學家都相信,自置居所比率高的社會,相對穩定;對政府來說,協助市民置業是一次過的資助,房委會雖然要打折出售單位,但是,居屋業主從此便要全力承擔物業的管理和維修開支。反觀公屋管理長期虧蝕,房委會的補助沒完沒了。直至受助人離世為止。

助市民購居屋 補助比公屋少

但亦有人提出質疑,公屋居民購買居屋,享受雙重優惠,對其他市民不公。其實,由於出租公屋所享受到的津貼比出賣居屋的大,所以,公屋居民購買居屋,是放棄一筆較大的津貼來換取一筆較少的津貼。在購買居屋時,市民的房屋開支相對居住公屋時是上升的。

還有,當房委會將一間居屋出售給公屋住戶時,可以收回一間公屋單位,重新分配給一個低收入家庭居住,一舉兩得。

還有,由於政府一向免地價撥地給房委會,出賣居屋可以為房委會賺取可觀盈餘,支付興建公屋、居屋計劃。

所以,當年,房委會一而再、再而三地提高興建居屋目標,由早年的每年興建5,000單位,逐步增加到1萬單位,到1990年代增加至每年2萬單位。同時,亦逐步增加居屋出售給公屋居民或符合入住公屋條件的市民的(綠表)比例。售給綠表的配額由早年的1/2,逐步提升至2/3、及3/4。

整套政策背後的理念,是減低過分依賴出租公屋來解決房屋問題。

可能試圖顧及日益增長的公屋輪候冊,長遠房屋策略工作小組去年發表的報告,提出一個出租公屋主導的房屋策略。而在孫9招後,除一些餘貨單位外,房委會已經多年無居屋可售。長此下去,房委會當然要面對財赤。所以,政府在考慮長遠房屋策略工作小組報告時,要周詳考慮各方面政治、社會及公共財政因素。面對人口老化,政府在醫療及長期護理服務的融資已經需要動腦筋,若房委會也需要政府注資,實在極為不智。

其實,房委會早在1980年代為大舉出售公營房屋作出準備。當時,房委會將公屋大廈的計設由「Y」型提升到「和諧式」,便是要為政策轉變作準備。若政策轉向以出售為主導,稍加裝修的「和諧式」公屋便可符合出售的要求,成為價廉物美的另類居屋。

建居屋助安居 兼防財赤

市民現在面對置業難的問題,滿肚子是氣。加上房委會可能面對財政壓力,房委會適宜考慮揀選一些公屋計劃,轉租為賣。若賣給綠表申請者,若是原公屋居民的話,更可帶動公屋流轉,若賣給符合入住公屋資格者,則可減低對公屋的需求。而房委會亦可增加財政收入,實在是一舉多得。

長遠而言,房委會宜小心考慮如何平衡出租公屋/出賣居屋的比例。多建居屋不但可協助市民置業,亦是多年來房委會財政獨立的最佳保障,是市民、社會、政府三贏的方案。

原文轉載自《香港經濟日報》 3月25日

原圖:網絡

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)

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