上星期筆者在本欄表達了對政府執意不取消額外印花稅的失望。筆者對特區政府在回歸後的房屋政策連番失誤，卻從來沒有從實證數據檢視政策的成效十分驚訝。今屆政府強調績效指標是一個好開始。但善用KPI 要倚靠數據並要不忘政策的初心。
特區政府由董建華先生開始，都非常重視自置居所這課題，這本是非常合理。董先生首份施政報告就宣稱要在十年內把香港的自置居所比率提升至70%。這個KPI 固然偏高，但基於香港的自置居所比率能自1982年至1997年十五年內上升了18個百分點，由1982的28.7%升至1997的46.7%，十年內升至60%應該不難。事實上自1985至1997，私樓業主數目每年都在上升。然而事與願違，去年第三季本港置業比率僅得52.6%。
問題是特區政府早期用揠苗助長的辦法，採納英國戴卓爾夫人的Right to Buy 政策，嘗試以賤價把出租公屋賣給租客，價錢平至只需由七萬多至三十餘萬港元不等。計劃在1997年12月8日公布，樓市交投即時癱瘓。由於當時的居屋市價普遍在200至300萬元之間，相比之下都變成離譜地昂貴，結果居屋撻訂個案湧現，居屋價大瀉。本擬換樓的居屋業主無法套現換樓，波及私樓價格，骨牌效應出現，一時間整個樓市價量齊跌，1998年首季香港經濟出現了空前的負增長。1998年3月24日南華早報刋登了筆者署名文章「Policy Blunder of the Century」，文中警告，隨著樓市崩瀉、政府勢將出現巨大財赤；而且除非政策收回否則經濟很難扭轉。結果樓市和經濟果然要待2002年11月孫明揚宣布租置計劃第六期推出後終止。翌年夏天起經濟和樓市全面復甦。
租置計劃誠然一時間把數以萬計的公屋租客變成業主，但大批的已置業的中產人士卻變成負資產人士，甚至失掉居所，家園變成銀主盤。1998年私樓業主少了一萬三千四百多個；2001年也減少了一萬兩千多個。租置計劃造成財富大挪移，不少本來買不起樓的人「檢平貨」。這些冰冷的數字背後是不少中產家庭的血淚。
另一問題是特區政府在2010年底推出、2012年再加辣的額外印花稅(SSD) 。跟租置計劃一樣，額外印花稅大幅減低了換樓活動。這是有數據可以稽考的，亦在上周本欄報道過。換樓活動大減，細單位二手供應大幅減少，同時對較大較優質單位的需求也大幅減少，這正是2012年及往後細單位價格顯著跑贏大單位價格的原因。這點同樣於上周本欄亦介紹過。本文現提供另一組統計數字，以證明SSD對方便置業提高置業率根本是適得其反。為什麼還要繼續這坑人的政策？
數據顯示：自1986至1997，每年私樓業主的數字都有上升，平均每年新晉私樓業主有2.26萬戶。TPS出台後1998年首次出現私樓業主減少，共減了1.35萬戶。SSD出台後，2012年私樓業主同樣少了一萬三千多戶；2013年再減少3千多戶、而2017年又再少了一萬多戶。由2011年至2021年，每年新晉私樓業主平均只有6.7千戶，大大低於回歸前的平均每年兩萬多戶。
如果評價SSD的KPI是它對促進港人置業的成效，很清楚SSD是完全不及格的。它間接推高了原來供首次置業的小單位的價格。自此平價二手樓不再，納米樓則如雨後春筍湧現。中產階級置業要斥巨資買樓才能買得狹小的空間，生活條件比居屋公屋客還不如。
當然，市面上還是有些已補地價公屋可以選購的。沙田公屋廣源邨廣柏樓就有一中層單位，實用面積407平方呎，據云去年7月以500萬元（已補地價）放盤，放盤7個月，終以360萬元沽出，實用呎價8845元。租公屋可以致富，勤勤懇懇的中產階級，看來想有400呎的居住空間，唯有指望買已補價公屋。
原圖：星島日報
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