【獨家文章】致李家超特首的房屋政策建議
【獨家文章】致李家超特首的房屋政策建議

李特首非常看重房屋問題,在其提出的四個工作组中,一個是「土地及房屋供應統籌組」,一個是公營房屋項目行動工作組」,都直接與房屋有關。而另一個、由政務司長統領的「弱勢社群學生擺脫跨代貧窮小组」,其實間接也跟房屋有關。筆者認同正確處理房屋問題非常重要,房屋不單是民生最根本的問題之一,也影響到香港的長遠競爭力。 


房屋政策首重先後緩急。我們首先要精準針對社會的最痛,為有需要的市民盡快提供解決辦法。此外我們也必須顧全大局,堅守財政的可持續性和維護社會整體利益,包括保持公平和合理的原則。我希望今後可以不再以抽獎形式推動房屋政策,而是踏實地為全民解決最基本的房屋需要,並倚靠市場和自力更生的原則去提供優於「基本宜居」的居所。我們更以科學態度客觀審視政策的成效,適時自我矯正。 


筆者認為,公共資源有限,若房屋標準定得過高、出售居屋定價過低、再加上購買公營屋有機會賺取高回報,公營房屋只會淪為抽獎遊戲,偏離公營房屋的政策目標。若然勉強向所有擬購買的人士提供單位,最終亦難以為繼。 


今天社會的最痛是什麼呢?是香港仍有以十萬計的家庭住在不宜居居所的問題。根據2016年中期人口統計的結果,全港有9.27萬個劏房,劏房人口约20.97萬,人均居住面積中位數為56.5平方呎,比起公屋標準的75平方呎更低。有調查指現時人均面積更創了新低,只有48平方呎。此外,我們近十年還建了很多不宜居的納米樓。很多中產家庭因不符合申請公屋的條件也申請不到居屋,被逼出巨資購入並住入名副其實的蝸居,無法養兒育女,使人非常沮喪。 


針對收入過低無法買入自置居所的羣體,政府當然應該提供出租公屋。出租公屋不宜中途變為售賣製造淘利機會。出租公屋也不宜佔用昂貴地皮,並應堅持只提供「基本宜居」的標準,藉以鼓勵有經濟能力住户主動遷離。公屋住戶若人口減少,也應原區遷入較小的單位。筆者建議把這要求列為入住條件之一,以保稀有資源物盡其用。 


要提升出租公屋的供應,政府難免有時需要按「收回土地條例」收地。筆者建議簡化補償方案,補償價可在地皮業權人買入價的基礎上,以每年提供5%的回報率計算。5%的回報率可算是非常合理的回報率,若這方案落實,便可省卻很多雙方「講價」的時間,加快供應土地建屋。  


針對收入較高的羣體,建議政府提供新版居屋,標準為比「基本宜居」稍佳的「實而不華」的首次置業居所。筆者建議目標為已婚或即將結婚和組織家庭人士。筆者建議仿傚新加坡,容許任何長居香港的住户購入,不限收入也不限資產。這些居所地契註明必須業主自住,而且業主不能擁有其他物業。新版居屋容許隨時轉售,但地契所限,新業主仍須遵守自住和不得擁有其他物業等條款。售價方面,一手樓建議與市民收入掛鉤,平均價約為有經濟活動家庭年入息的十倍。由於人人均可按這定價購買一手的新版居屋,二手市場的售價不可能偏離一手樓價太多。 


由於單位標準屬實而不華,只比公屋標準稍高,且地契條款又設上述限制,有經濟能力購私樓者不會買,而買入後經濟能力改善的住户也將有意欲「升遷」,加上售價不是「賣大包」定得太低,筆者估計政府將有能力為所有擬置業的人士提供單位。筆者不贊成抽籤選幸運兒供「著數」,更反對不停增加「著數」吸引更多買家使抽籤成功機會不停下降。 


筆者建議政府可即時招攬新版居屋買家。只要是擬在香港長居或已有長居香港權的人士,均可「落訂」,政府會為「落訂」人士提供落訂後五年內交樓的保証。如此政府便有實數知道要建多少新版居屋。當然此時此刻政府只能保証地點會有交通配套,但不能保証個別買家將來交樓的地點。但政府會有獨立測量師評估證明交樓符合原訂的交樓標準和定價原則。筆者相信計劃對香港吸引人才也會有幫助。


原圖:星島日報


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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    4月前
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