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綠置居「納米」谷供應 不拓地買樓貴夾細
綠置居「納米」谷供應 不拓地買樓貴夾細

連跌5個月後,樓價指數重新回升,反映樓市經過一輪調整已趨「喘定」,有輕微復甦跡象。綠置居恒常化、「以綠代公」和「納米化」等措施,協助更多市民一圓「上車夢」,並可催谷供應量、縮短輪候公屋人龍和加快公屋流轉;但代價是,若不大幅開拓土地,單位將會愈買愈貴、愈住愈細。

 

因應樓價飆升、基層核心家庭增加和「辣招」的樓按限制,發展商早已「將價就貨」,推出面積不足130平方呎的「龍床盤」。由於細價樓去貨較快,利潤也因呎價較高而增加,發展商爭相推出「納米盤」,房委會的兩個新綠置居項目亦作仿效,最細面積單位均僅152平方呎,大單位亦只有256388平方呎的「納米盤」,「細絕」歷來的居屋及綠置居項目。

 

靠近市區地價高易惹爭議

 

綠置居項目的原意是協助有置業困難的公屋戶尤其是富戶「上車」,為他們提供更便宜的買樓選擇,以便騰出單位給公屋輪候戶,加快公屋單位流轉和協助他們「向上流動」;但隨着公屋富戶和以置業為主的新房策落實,綠置居的主要服務對象已改為綠表人士,綠置居政策亦應作出調整。

 

按常理,公屋戶買綠置居,是希望搬到較大單位,以滿足改善住屋環境和「買磚頭」保值的要求,但當局為求增加單位供應數目,而不惜縮減單位面積,結果是單位面積一期細過一期。今次推出的都是小單位,而柴灣項目最大的單位只有約250呎,令人感覺房委會有意「谷大」單位數目。

 

先導計劃的景泰苑是192呎至494呎,到麗翠苑時是184呎至452呎,新一期更縮小至151呎至388呎,連公屋單位也不如,與提升居住質素的原則背道而馳。至於樓價雖與市價脫鈎,但仍與市價有間接關連,會隨私樓價格和市場預期而升跌,不少有意置業者卻毋懼變數和風險,都被認購一空,要避免炒風再現,就應穩定樓市供應,讓市民不再死抱「早買早着數」的「趕上車心態」。

 

在單位供應方面,當局已把綠置居列為公共房屋,公私營比已調整至七三比,以增加公營房屋供應,但空有政策缺行動乏資源,既沒定出建屋目標,亦沒撥出專屬的新增土地,因而大家對「以綠代公」的規模,心中沒有底,唯有進行「零和式」爭地,新的綠置居項目或會「蠶食」出租公屋和居屋的供應量。既已恒常化,就應每年定出供應目標,並為不同公營房屋項目,作出適當平衡。

 

須指出,已開售和已公布選址的綠置居項目,都選擇地價較高,靠近市區中心的九龍、港島區公屋項目,未能善用土地價值,亦易引發爭議。

 

問題的關鍵還在於公營房屋總量不足,未能解決舊有問題之餘,更有可能衍生出新的問題,除非果斷開拓大幅土地,否則公營房屋「納米化」勢所必然,輪候公屋人龍將會愈排愈長,而出售單位將會愈買愈貴愈細。

 

原文轉載自《信報財經新聞》2019314


圖片來源:RTHK

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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點算呀
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超無奈
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評論

  • Andy Ho
    Andy Ho
    8月前
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    我同意政府要不斷開拓發展土地例如郊野公園邊陲地等等工作!

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