未來樓市會怎走,是入市機會嗎?
未來樓市會怎走,是入市機會嗎?

近日,特首落區收集民意、體察民情,以精準為十月施政報告規劃和充實內涵。當然,親歷其境、親身體會是最直接有效了解民間的輿情。不過,大眾閒時聚腳點如茶樓酒家,耳聞他們之間的談論對話及關注點,也是一條不錯的民意渠道,筆者周日與友人午茶時也深深體會到其對樓市的擔憂。


面對諸多利淡  友人買樓猶豫


友人夫婦年過半百,膝下廿多歲獨子畢業出社會做事數年,到了談婚論娶的階段,友人正準備為未來兒媳添置新居,雖看過不少二手樓,亦對新界正在開售的新盤心動,可是至今仍十五十六,拿不定主意,皆因有住屋置業需要但又對未來樓市有些擔心,究竟未來港樓會怎走?現時是入市機會嗎?有什麼需要留意的?


事實上,友人置業憂慮,正正是當前大部份準買家所關注的。在第五波疫情及美國加息夾擊下,本港樓市較為反覆。官方最近公布的6月私宅售價指數按月回落1.14%,不但連跌兩個月,更創年半新低,上半年累積跌幅達3.4%,再次削弱了友人對入市的信心,加上年齡漸大,恐怕提早被「退休」,令供樓失去預算,因而舉棋不定。


筆者對友人分析說,綜觀當前香港現實情況,整體樓市轉勢回軟似乎可以確認,但若如坊間個別名嘴指港樓將爆大鑊,並類比97亞洲金融風暴及沙士期間的慘淡,這種為吸睛而危言聳聽的「瘋話」大家姑且聽之,可以不必認真對待。縱使未來港樓持續下跌,相信仍會是慢步有序回落,不會重演當年戲劇性的樓災,當前港樓並沒有崩盤跡象。


從社會及市場基本面看,在政府早年去樓泡的「辣招」遏抑下,短期炒賣沒有利潤空間,投機者幾乎絕跡,難以興風作浪。而政府嚴限樓宇按揭成數,發展商亦自覺降低二按貸款的杆槓比例,另方面金管局嚴格的銀行供貸比率及實施高於買家供款能力3厘的壓力測試,現時買家持貨實力已非當年可比,加上香港住宅物業近7成已供滿樓,若因為加息或信心危機而引發樓災的機會確實不大,X勸友人毋須杞人憂天。


風險變數不少  置業首要量力


無可否認,本港樓市存在着不少利淡因素和挑戰。首先是環球進入加息周期,估計香港9月將須上調P息,年內或加0.5厘,雖然初期不會對整體樓市產生實質大影響,往後供樓利率風險卻不可輕視。其次,疫情雖基本受控,但反覆變數不少,直接關係經濟各個層面,本港次季度GDP再跌1.4%,政府稍後亦將下調全年增長預測,而失業率雖有改善卻仍難言理想,這將打擊入買家市信心。第三,近期發展商推盤積極,訂價相對克制,甚至較同區低一成以上,影響所及,二手市場受壓,浮現個別劈價成交,若持續惡化,或形成跌價循環。


當然,誠如「房子是用來住不是用來炒的」,對於有實質住屋需要而財力又許可下,傳統智慧也證明磚頭是保值抗通脹的理想工具,過去本港5次加息周期,其中3次仍錄得樓價升幅,除了息口因素亦牽涉到政府政策的影響。入市時機除了考慮宏觀因素,更多的可能是刻下個人買樓的迫切性,相對之下短期格價輕微升跌也就不足為慮。不過,因為現已步入加息周期,若是購買較長期的樓花,就必須顧及一兩年後收樓上會時,可能因利率升幅不少而令自已過不了供款壓測。


或許,「讀萬卷書不如行萬里路」,同樣道理,親身接觸、耳聞目睹才是真實了解民間所憂所惑,也是為政者所應為的。


原圖:星島日報


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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