【獨家文章】居屋定位的重大選擇:兩條道路該如何取捨?
【獨家文章】居屋定位的重大選擇:兩條道路該如何取捨?

很多調查顯示房屋問題是本港社會最關注的問題。當中最根本的問題是在公共房屋政策上,到底我們應選擇盡快徹底解決惡劣住所的問題,還是選擇維持現在的政策,即只為幸運兒既提供良好居所又提供致富的捷徑,惡劣住所的問題則待往後再看如何處理。若選擇後者,政府會向外宣稱會繼續努力覓地和加快建屋。

 

最新出爐的長遠房屋策略年度進展報告顯示現時香港有127,100個住戶住在不宜人居的居所。這數字比五年前增加了一萬二千個。其中劏房戶共有92,200戶,比一年前增加了3200戶。近六成的新上樓的公屋戶已輪候了六年或以上。儘管特區政府出了很大的努力,惡劣戶問題一再轉差,使人沮喪。 


運房局局長陳帆說要解決惡劣戶問題,長遠來說只有加大力度覓地建屋一途。任何其他辦法均只能是勉強暫時舒緩的措施。這說法並沒有錯。但如果解決不了需求持續高企的問題,除非砍掉或收缩其他的公共服務,政府恐怕沒有足夠的資源應付龐大的公共房屋的需求。 

 

最近公屋聯會一個研究報告發現:過去三年的208宗居屋第二市場的交易中,出售獲利率平均逾100%,達2.53百萬元。這是非常吸引的利潤。以本港有經濟活動家庭中位數的收入全額都儲起來,仍要儲足六年半才累積到。持公屋居民身分的人士可以綠表資格申請買一手居屋或在居屋第二市場上車。符合入息和資產規定的人士也可以白表申請購入一手居屋或在居屋第二市場購入二手居屋。 


為了防止居屋被用作炒賣工具,公屋聯會建議房委會收緊居屋的轉售限制,收緊後業主必須待五年後才可轉售獲利。五年內若要賣出只能以原價賣給房委會。但這顯然無助於增加房屋供應或減低需求。估計沒有人會放棄以百萬元計的利潤而選擇在五年內把單位以原價賣給房委會。结果是有人或會寧把單位空置也要多等幾年才沽售。收緊轉售限制不會使逐利客卻步。反而近年由於居屋定價對比市場價折扣率比前更大,潛在利潤也更大。因有「着數」而申請居屋和公屋的人反而會增加。此外,倘若居屋位置優越、質素進一步改善,居屋業主為改善居往環境而換樓的誘因會下降。 


居屋第二市場是1997年由房委會於六月推出的。第二市場破天荒容許居屋業主免補地價把單位賣給綠表客; 2017年11月更通過「白表居屋第二市場計劃」的恆常化(即白居二),由2018年起實施。這些改革無疑加快了二手居屋的流䡛,增加了二手供應,卻也同時增加了買居屋獲利的機會,因此也增加了市民對居屋的需求。 


正因如此筆者建議政府全力以消滅劣房為目標,徹底解決不宜居住所的問題。為了盡快和公平地達到這個政策目標,建議政府把所有新出售的公共房的地契加入只許業主隹住的條款,並把房屋標準定在「基本宜居」的水平。如此,業主有能力買私樓改善居住環境時多會主動搬出,單位的二手供應便可增加。筆者也建議毋須劃線規定收入和資產上限,改而索性讓所有願意入住「基本宜居」的人以平均十倍住戶年入息中位數的價錢購買。這個方案可助不符合現時申請居屋資格的中產人士脫離付高價住不宜居納米樓的窘境。對於付不起這樣定價的居屋的人士,政府宜加快增加出租公屋的供應。 


原圖:星島日報

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