開發新界北 港府需突破保育枷鎖
開發新界北  港府需突破保育枷鎖

本文作者為學研社成員會稽山


在蹉跎了無數歲月後,長期停留在研究階段的新界北發展終於漸露曙光,其中佔地逾320公頃的新田/落馬洲發展樞紐將率先展開勘察研究及詳細設計。對於極度缺乏土地的香港而言,320公頃看似已經是大手筆,但是如果考慮到多年以來香港的發展近乎原地踏步,現在要加速追回進度的話這又似乎有些微不足道了。其實近年釋放出來的超過2400公頃邊境禁區土地很多也都在曬太陽,甚至連規劃都沒有,為何不能擴大發展規模呢?這是否依然在被所謂的保育理念在束縛自己呢?所謂保育不過是反對派憑空捏造出來用以阻撓香港發展的藉口,現在反對派已經不成氣候,但這道已經消失的枷鎖似乎依然在困擾著港人。


立法會最近通過「以口岸經濟帶動新界北發展」的無約束力議案,促請特區政府設立專責組織,加快將新界北打造成能匯聚深港人才資金、以創新科技和高端教育為主的核心發展區。其中,佔地逾320公頃的新田/落馬洲發展樞紐將率先展開勘察研究及詳細設計,目標2025年展開建造工程,料可提供3.1萬個住宅單位,首批居民及企業可在2032年遷入,配合日後商業發展,料可創造6.4萬個就業職位。此外,河套2024年會落成港深創新及科技園的首批大樓,2026年古洞北新市鎮會有首批居民遷入,但北環線預期2034年才竣工。


對於以上新界北的規劃,簡而言之就是規模太小、速度太慢。一河之隔的深圳福田及羅湖發展迅速,但本港新界北的發展長期停留在研究階段,儘管反對派下台後,相信未來港府的效率會有所提升,但要追回失去的20年則遠遠不夠。在港府《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》中,新界北是其中一個策略增長區,發展範圍逾1,400公頃。當局預計,新界北發展完成後,預料有約20至30萬人遷入。但據團結香港基金會推算,港府對於未來的土地需求估算僅有實際需求的約一半。香港最稀缺的就是土地資源,而新界北恰恰擁有最多可供發展的土地,當前1,400公頃的發展規模明顯不足,也是對新界北土地的浪費。


其實,僅近年來釋出的邊境禁區土地就有2400公頃,但與解禁之前並沒有分別,絕大部分至今仍在曬太陽,根本沒有充分利用資源。據統計,其中約一半是綠化土地,其次是魚塘和農業合共有752公頃,自然保育區共440公頃,而可供開發的空置土地只有22公頃,不足1%。這簡直就是最大的浪費,對此,發展局給出的結論是由於土地不可開發所以禁區土地發展潛力有限。難怪香港總是土地供應不足,正是因為有這種荒謬的奇談怪論。


除了邊境禁區土地,還有大量土地被劃為不可發展或只容許極低發展密度,如「濕地保育區」及「濕地緩衝區」等,凍結了大量土地的發展潛力。但其依據是什麼?又是否合理呢?原來,其依據是1997年完成的「后海灣地區魚塘生態價值研究」報告,至今已超過20年,始終未作未作出檢討和更新。當年的「濕地緩衝區」界線的制定模糊,只是沿「濕地保育區」界線劃出約500 米而制定,《城規會規劃指引》和《環境影響評估條例》下的緩衝區界也線不一致。正是這些過時且不合理的條例,導致大量土地被凍結。


其實,香港真的需要保留這麼多綠化土地、濕地嗎?保育是否已經成為香港加在自己身上的發展枷鎖?很多人都知道填海和開發郊野公園邊陲是最有效的解決辦法,不過以前反對派借所謂的環保之名反對開發,不少人害怕被扣上「不環保」的帽子,明明支持填海和開發郊野公園邊陲,但都不敢出聲。現在反對派已經徹底出局,港府和社會是時候重新審視保育的性質和意義了。


除了所謂的保育之外,港府同時還在受視新界北為邊陲地帶的舊思維困擾。過去深圳的發展一直面臨著和香港一樣的問題,就是缺乏土地。以前深圳分為關內關外的時候,儘管關外的土地遠較關內便宜,但是由於關外發展落後、配套不足,因此大家依然不願意前往關外,導致本就狹小的關內越來越擁擠。在取消二線關之後,廣袤的關外土地終於體現出價值,束縛深圳發展的最大桎梏終於解除,帶動了深圳的整體騰飛。在深圳打破藩籬的同時,一河之隔的香港卻依然被過時的土地管理制度所束縛,寧肯繼續在市區見縫插針式地發展,也不願意開發土地成片的新界北,思維轉變明顯根本上時代的發展。


現在深圳和香港接壤的地區,深圳一方的繁華和先進程度已經超過香港。而要發展新界北,借助深圳的力量必定事半功倍,也契合深港政府念茲在茲的兩地融合。想要配合深圳的發展,吸引深圳和大灣區城市人才、技術、資源來港的地區,就必須大規模開發新界北,而且要商業與住宅並行發展,有屋住之餘也有新商業區,才能帶動經濟。這就必須大規模開發新界北,就要開發所謂的綠化土地、濕地,就要視新界北為黃金地帶,港府現在必須敢於突破自己加在自己身上的發展牢籠,扭轉過時的思維。


原圖:新華社

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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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