李家超特首特別關注香港的房屋問題。上星期筆者提出了一些可行方案建議。本星期續談不可行、不應行的措施。

政策專家不時會指出，出發點好的政策往往會帶來意外的反效果。1998年三月筆者在南華早報發表了一篇文章，大力批評1997年十二推出的租者置其屋計劃。我指出，租者置其屋計劃會帶來連年的樓市下瀉，損害特區政府的財政，造成嚴重的財赤。我當時的預言不幸言中。樓市一直下跌，直至2002年底孫明揚取消了租置計劃及沙示疫情受控後，翌年夏季正式復甦。更值得注意的是：打從1998至2004的財政年度，除了2005年外，都是連年赤字。相反，儘管有專家指香港或有結構性赤字，自2005至2018財政年度香港竟隨樓市復甦出現連年盈餘。

租置計劃對香港帶來多個嚴重的意外反效果。首先，租置計劃由於公屋售價僅七萬多至三十餘萬，馬上使以百萬元計的居屋售價顯得離譜地貴。香港出現史無前例的撻訂潮。居屋賣不出，倚靠居屋業主𠄘接的私樓失去大批買家；這些私樓業主原擬換樓的結果換不成。二手樓市交投大瀉，打擊了多個相關的行業，最後造成通縮和嚴重的經濟衰退。政府財政急遽下滑。

另一個嚴重的意外反效果是租置計劃大大增加了公屋的吸引力。原來除了省下可觀的租金，申請公屋還可致富！事實上租置計劃的確帶挈不少公屋戶賺取以百萬港元計的第一桶金。但這其實是非常不公義的操作。帶挈這些公屋戶致富的買家多是不合申請公屋資格的納稅人。他們納稅供養公屋戶住公屋，最後有人遭銀行以銀主盤收樓；又有人以高價買得公屋，讓原來的公屋租戶買私樓。此外，流失了的公屋單位無法惠及基層。屋邨有租置單位也造成管理上的問題。

今天租置計劃已不再推出，但公屋居民身份有價，他們可以以綠表資格優先買居屋，也可以免補地價買二手居屋，還享有申請購買定價更吸引的綠置居的權利。此等「著數」推動公屋的需求，使確有改善居住環境需要的申請人輪候更久。

公屋的面積標準原為每人75平方呎。但由於戶內人口下跌今天人均面積已升至145平方呎，比不少花巨資買納米樓的私樓業主尤佳。如果地點吸引、甚至享美景，公屋戶有經濟能力遷出都不會願意遷出。如果公屋首要任務是解困，戶內人口下跌就理應遷往較小的單位。經常把單位丟空的人士應交出單位。港大學者阮穎嫻建議應按丟空期向租戶收回市價租金。她又發現一個個案，戶主隱瞞1500萬港元的資產，卻只被罰兩千大元。原來的十天刑期又獲緩刑。如此罰則毫無阻嚇力，實在奇怪。

香港自2010年十一月開始徵收特別印花稅(SSD)。本來特別印花稅是因應特殊情形的特殊措施。但措施迄今已近十二年，仍毫無跡象會取消。奇怪的是措施實行以來，本來預期的效果不但沒有出現而種種惡果卻浮現了，卻未見一份官方認真評價SSD的檢討文件。SSD 原意是需求管理。既然無法短時間大幅增加供應應付龐大需求，政府推SSD 去減少需求，聽來像挺合理。然而，雖然SSD成功遏止了投機性的需求，它也同時遏止了投機性的供應和二手樓的供應。一般的業主，面對SSD，會傾向不換樓，以免被縛三年(SSD自2012年十月底由買後兩年免交改為買後三年免交) 。二手供應少了，宜首次上車的小型樓盤價格狂飇。在細樓呎價急升下，發展商建樓愈來愈細，這些都有數據可考。

筆者反對SSD，反對公屋放任「租而不住」和「買而不住」、反對縱容人數下跌了的公屋租戶人數減卻續住大單位、反對租置計劃、也反對靚地建公屋居屋，因為這些政策加劇了香港的房屋問題。

原圖：星島日報

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