收地之餘亦要釋放土地
收地之餘亦要釋放土地

5月13日發展局公布,將會根據《收回土地條例》,收回在法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展的三組地塊內的私人土地,作資助房屋用途。然而,若當局沒有在公告內提及是次收地是跟進2019年施政報告的建議,市民可能對收地行動感到有點突然。


其實,2019 年8、9 月期間,民建聯已多次要求政府積極運用《收回土地條例》收地,以增加公營房屋用地供應。結果2019 年施政報告中,行政長官就提出運用《收回土地條例》,收回「三類私人土地」作公營房屋發展,當中一類就是「因為各種原因(例如業權分散或基建限制)仍未有發展計劃」的私人土地。其後,發展局揀選了「十組地塊」進行檢視,並表示會於2020 年年中「交代初步看法」,但2020 年施政報告又將完成檢視日期推至2020 年年底,可惜到了2021 年依然未有「交代」。就算民建聯在2021 年3 月向政府追問「檢視」結果,當局亦只是回覆: 「將適時公布檢視結果。」最終,在公眾幾乎遺忘之際,發展局又突然發出5 月13 日的公告。


當然本港公營房屋用地供應緊張,多三組地總「好過無」。不過施政報告中一項新突破,僅僅揀選十組地塊作檢視已是「出手過低」,最後只收回約1.2 公頃的土地。事實上,作為政府收地目標之一的「綜合發展區」(下稱CDA)用地,閒置的情況非常普遍。2016 年港大研究團隊已發現,有高達446 公頃被列為CDA 的土地未有及時發展,當中涉及約10 萬個「獲核准」的潛在住宅單位。到2019 年時,還有124 幅CDA 用地因「曬太陽」超過3 年或以上,而需要交城規會再作檢討。既然當局有決心釋放閒置用地,就應優先檢視CDA 用地的發展進度,將當中適合作住宅的部分釋放出來,並將之改劃為「住宅」用地。


此外,政府亦應反思為何有大批用地長期閒置要等政府收回?若然是基建限制,責任在誰?事實上,新界不少用地受基建所限,地積比被限制在1 倍上下,但在缺地的情況下,就算業權人勉強發展,亦是變相浪費土地資源。以新田至凹頭一帶的土地,在沒有北環線下,只可作低密度發展,地積比1.5 倍,甚至0.4 倍比比皆是,但當政府決定興建北環線後,地積比就可以升至最高的7.5倍,發展潛力躍升5倍。


「雙軌」並行釋放土地


最後,今次被收回的三組用地都礙於業權分散無法發展,原因可能是倡議者未有積極整合業權,但更可能的問題是用地涉及「祖堂」地,以致業權難以整合。根據《新界條例》(下稱《條例》),新界「祖堂」地出售前,須獲得民政事務專員的同意。雖然政府指《條例》沒有訂明出售「祖堂」地的門檻,或民政事務專員處理同意申請的程序。不過現實中,除非得到所有「祖堂」地持份者的同意,否則難以獲得當局的同意書。既然《條例》在出售「祖堂」地的門檻及程序上留白,而實際運作上,條文的空白可能妨礙「祖堂」地的合理處置,那麼當局應盡快與相關持份者商議,研究如何修訂《條例》。例如只要獲得「祖堂」司理及各房代表(「房長」)同意,即出售土地;又或引入類似市區重建的「強拍」機制,在獲得八成持份者的同意下,可以申請出售土地。筆者相信只要政府有決心釋放土地,則應「雙軌」並行,一方面透過《收回土地條例》徵收難以發展的閒置土地,另一方面則透過檢討CDA 政策、發展基建及修改法例等為釋放土地發展潛力「拆牆鬆綁」。


原文轉載自《商報》 2021年5月20日


原圖:政府新聞處


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(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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